2013年11月25日星期一

策略對了，十年房價見真章

紅色子房語錄：策略對了，十年房價見真章。

「子房哥，可否有時間聊一聊林三淡？」記得幾個月前的某天，接到周刊記者M的電話，當下以為是要問八卦。
「誰？林三淡，我不認識耶。」我當時這樣回答；結果，這件事一直被M當成見面時虧我的笑柄。
直到最近央行把林三淡又提出來，警告該區推案量過大有房價泡沫危機，紅色子房才想起來，應該跟讀者分享我的看法。
如果有1000萬的購屋預算，以這三地區比較，該把錢壓在哪裡才會增值呢？
從宏觀來看，北台灣的都會區域其實很小也很集中。
由於台北市都會區房價高漲，很多朋友早已放棄在台北市都會區置產的念頭。因此考量轉往林口、三峽、淡水買房，我們可以用以下這張圖分析三區域的腹地發展。

有廣大的腹地，就有較大的都會成長空間。我們從上圖地形看來，林口周邊橘色建成地區區塊，面積較淡水、三峽的零星區塊還大，表示若以周邊發展腹地分析，林口較具優勢。房價上漲的空間，也可能會比較大。

由於林三淡均屬新北市轄區，以下圖新北市三環三線的規劃，加上政府全力推展的繁星13地區開發計畫，可發現林口、三峽皆位於三環三線的要角。

同時，隨著新北市政府持續開發台北港特定區、新莊北側知識產業園區、三重二重疏洪道兩側、中和秀朗橋北側、土城市地重劃區等，都會間接影響帶動林口、三峽房價成長，但是淡水就像是一個位處東北方的孤星，少了發展的議題。

為什麼會這樣呢？其實從新北市的直轄市區域計畫裡，就揭櫫了整個城市是從東向西的發展，增長環區域持續開發新的河廊、港灣新市鎮。

因此，讀者可以發現淡水在政府計劃裡反而是位處風景區、生態源的一環。因此從不動產屬性觀點來看，淡水地區的住宅屬性比較像度假住宅。住得可以很舒服，但增值空間可能有限。

再來回到紅色子房常常強調的不動產發展經濟模型，對照新北市的產業發展地圖，來探討林三淡地區的基礎就業率成長可能性：有產業才會有工作，有工作才會有人口遷徙及不動產需求。

依上圖可以發現，林口有發展成熟的林口工一產業園區、林口編定工業區及發展中的航空城產業。三峽可以快速連接新店、中和、土城、樹林的北二高產業軸帶。唯獨淡水的沙崙文創園區仍在空中樓閣尚未發展，產業支撐房價有限。

各位讀者至此應該了解，林三淡這三個區域的未來發展概況吧！

淡水區分析 淡水就像個無尾巷
借助新北市地價數值分析，紅色子房把最擔心的淡水區地價分布圖調出來，可發現地價最高的區域，仍為沿著淡水河岸的發展地區。

地產投資有個不敗理論：找到當地地價最高的區域周邊投資就對了。讀者可對照上圖，找到投資淡水最合適的切入點。

三峽區分析
紅色子房調出三峽區的地價分布圖，可發現三峽其實大部分都是非都市的綠地及山坡地，僅有轄區北方有市鎮聚集。這代表三峽有好山好水外，其房價的增長幅度也有一定限制。

三峽的高地價區域(紅色)仍落在北大特區，表示在三峽區狹小的都會腹地裡，除了新的北大特區外，也沒有其他競爭對手。因此，倘若未來捷運有望，投資在北大特區十年，倒也不用擔心貶值。

林口區分析最後我們回到林口區，依據林口的地價分布來看，也是以高速公路以北的林口重劃區為高價區。(高速公路以南的長庚醫院商圈屬桃園縣龜山鄉)

觀察林口地價分布圖，我們可以很快得到一簡單不敗趨勢：在文化一、二、三路之間，離捷運站越近越好。同時，因應林口周邊產業發展較為成熟，紅色子房認為比較起三峽區及淡水區，林口區未來十年房價成長機會較高。

承上述分析，紅色子房認為，先不論自住環境舒適與否，僅討論房價成長機會；

林三淡，投資置產選擇順序，如同其名排列：1.林、2.三、3.淡。