有感下跌！林口5年內新成屋，季跌9.77％

到林口購屋的好時機
作者：MyGoNews方暮晨
時間：2014-09-23  
雙北新成屋量大區，房價出現盤整，林口5年內新成屋，季跌9.77％ 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】迎接房市剛性需求旺季，雙北核發使照量大的區域，是否會受到房市政策及重大建設未到位前影響，新成屋房價開始鬆動？根據雙北市政府2014年度迄今核發使用執照總樓地板面積及其比率，台北市前三名的行政區分別為南港、中山及士林區；新北市則依序為林口、淡水及新莊區。
 

台灣房屋智庫依據實價資訊，統計雙北市核發使照之樓地板面積比率前三名的行政區，5年內新成屋房價及區域房價季變化，結果除了士林區5年內新成屋2014年Q2較Q1成長17.02％，其餘五個行政區，5年內新成屋季跌0.24％~9.77％，其中林口區新成屋季跌9.77％最有感，至於這六個行政區區域住宅房價季變化，2014年Q2較Q1平均成長0.65％~1.32％。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，使照核發數量及其總樓地板面積表現，代表一個區域的新成屋供給多寡，由於新興重劃區推案量大，新成屋房價又相對高，若面臨重大建設尚未到位，將降低自住人潮進場意願，一旦新成屋空屋率高，市場恐出現賣壓，再加上央行信用管制以及未來可能面臨的房地合一稅，使得新成屋房價出現


盤整現象。

其中林口區5年內新成屋2014年Q2每坪27.7萬，相較於Q1每坪30.7萬，跌幅將近一成，進一步發現是2014年第二季，5年內新成屋主要成交路段在文化二路二段和文化三路二段的新建案交屋潮，平均房價約26~27萬左右，整體拉低平均價格。

優美地產林口旗艦店店東周起帆表示，林口區主要商圈在文化二路一段、文化三路一段和仁愛路為主，新成屋穩站3字頭、預售屋也有4字頭行情，未來機場捷運線通車後行情看好，因此還是有不少置產族有興趣；然而文化二路、三路二段因距離機場捷運線站體或是outlet、觀光飯店都比較遠，因此整體價格相對低，但是客層以自


住客為主要消費族群。

張旭嵐觀察，2014年淡水區5年以下新成屋房價Q2比Q1跌3.1％，2014年1-7月也比去年跌了7.8％，主要原因是淡海新市鎮新成屋案量大，因交通及生活機能的不確定性，因此面臨2014年打房政策和選舉因素的多重影響下，5年內新成屋房價出現鬆動。

不過，進一步觀察2014年雙北各區人口數變化，其中淡水和林口區上半年的人口淨移入都正成長，分別達1600和1228人，更是新北市淨移入最多的兩大區域，顯示有人口移入的支撐，房市需求增加，待生活機能及交通逐步到位，房價將翻轉向上。

反觀台北市推案量大的區域，士林區表現最好，5年以下新成屋2014年Q2較Q1成長17.02％，張旭嵐指出，主要受到2014年4月福志路上有新建案交屋，該案平均價格約88萬，平均拉抬該區新成屋均價，至於南港跟中山兩區，新成屋房價小幅盤整，主要原因為成交物件類型的差異化現象。

張旭嵐建議，新成屋釋出多，房價出現盤整，議價空間明顯，反而是消費場進場議價的機會點，只要選擇有生活機能且未來重大建設確定到位的區域，或是周邊成熟型商圈的中古屋市場，長線看來房價仍有成長空間。

房地合一漸底定 交易量可望回升

自由時報 – 2014年9月20日 上午6:11
記者黃啟菱／專題報導、攝影
房地合一課稅的政策輪廓越來越清晰，不確定性也隨之減輕。據今年實價資料顯示，全台僅有4.6%的房屋交易總價在3000萬元以上，其中比例最高的是台北市，有21%的房屋交易總價在3000萬元以上，房地合一的排富原則儼然成為「天龍國條款」。

市場傳出可能實施的時間落在2016年，屋主有充裕時間可以應變，對房市的震撼力已經從「強颱轉輕颱」；甚至有專家預期，在政策上路前將有「節稅出售潮」。

政策漸明朗 如「天龍國條款」

近來政府拋出房地合一課稅說，使市場買氣轉淡，但隨政策規劃方向日漸清晰、有排除與優惠條件，且實施日期尚遠，房地合一的威力比先前市場預期和緩許多。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前政策傾向持有1戶自住且一定總價內與面積的交易免稅，若以市場傳出自住總價3000萬元以上才課徵，則台北市受到的影響最大；根據今年以來的實價資料顯示，台北市有超過2000筆的交易在3000萬元以上，占比逾2成。

此外，多屋族或者是持有高總價的產品、且享受到這波房地產大幅增值的屋主，都可能是房地合一主要課徵的對象；不過政策規劃長期持有減徵、分離課稅、自住1戶一定總價才課徵，加上市場傳出可能2016年才會實施，屋主還有時間可以因應，此事對市場的影響力已淡化。

稅負差很大 掀節稅出售潮

曾敬德認為，隨政策日漸明朗，市場觀望氣氛也將逐漸解除，預料政策上路前，多屋族應會釋出部分物件，明年交易量可望呈現回溫走勢。台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，房地合一鼓勵房地產長期持有，避免中短期買賣的炒作行為，長遠來看是有助於房市穩定發展，未來3000萬元以下產品將成為市場的主力產品。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋說，房地合一實價課稅之後，以「仁愛帝寶」為例，假設王太太2009年買進一戶、總價1億5800萬元，要贈與給小孩，今年售屋成交價3億3000萬元，分別依過去、現在、未來，計算王太太的小孩需繳納之稅負，經試算結果發現，房地合一課稅後，未來稅負將大增4~24倍。從過去到現在，豪宅稅負已暴增4倍以上，是導致目前豪宅量縮主因，但未來房地合一後，稅負還會翻，葉凌棋預期，政策實施前將掀起「節稅出售潮」。

房地合一 排富門檻全國一致

作者記者林淑慧╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年9月22日 上午5:50工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
立院本會期財委會今（22）日首度召開，房地合一課稅方案備受關注。財政部規劃，自用住宅一戶免稅優惠，將按出售總價訂定排富條款，但為求稅制簡便，排富門檻全國一致，不因南北房價有落差，訂定不同標準。

立院財委會今召開，討論財政部、金管會等解凍案並備詢答；攸關房市走向的房地合一稅改，引發藍綠立委矚目，預料成為質詢重點。

財政部規劃，房地合一的優惠設計，除了一戶免稅優惠之外，也確定自用住宅2年內重購退稅的優惠不變；但考量社會觀感，一戶免稅要加設排富門檻比較公平，且不會比南韓的2,870萬元門檻更寬鬆，擬訂在3,000萬至5,000萬元。

財委會新任召委林德福表示，財政部推動房地合一稅改，是不動產稅制的重大變革，不能在未取得社會共識下強行推動，他已向財政部長張盛和表達，希望廣邀不動產相關的專家及業界人士，召開公聽會凝聚共識，以免步上證所稅後塵。

另名新任召委薛凌指出，政府近年稅改動作頻頻，除了增裕國庫稅收，也應看到國際投資環境的改變，稅制變革不應造成資金外流的危機，將召集各界賢達召開公聽會，釐清房地合一稅改對國內經濟發展的影響。

薛凌表示，房地合一稅改方向未定，若是分離課稅、累進稅率課稅方案上路，奢侈稅也應一併退場，免得稅負過重，反而傷害國內的經濟動能。

立委賴士葆表示支持財政部的大方向，強調課稅方案設計必須「細膩」。他認為，一戶自用住宅應該免稅，以消除廣大庶民的反彈力道，而第二戶以上的非自用住宅，以及非農民持有的農地農舍買賣，則可按20％單一稅率分離課稅，以維公平。

他說，針對第2戶以上的自用住宅，政府應給予長期持有打折優惠，例如持有10年以上減半課稅，持有20年以上再減半，稅負等於只有4分之1，以此爭取廣大民意的支持。

想買預售屋？專家：房地合一課稅後再決定

好房網News記者黃慈雯／整理報導928檔期將來臨，據調查，這次的推案量預估會達2300億元，整個第三季更會超過4700億元，創下歷史的新高，連華固建設董座鍾榮昌都直言，「今年928檔行情不見了」！房產專家Sway也表示，再美的預售藍圖，成屋後都會「走經」，且房地合一課稅將帶來更多的不確定性，所以還是等到政策公布之後，買方再做決定，這比縣市長選舉還要影響房市走向。
Sway表示，預售屋不要買，因為已經很明顯可以看出是「買了就套牢」的格局。（好房資料中心）

房產專家Sway在爽報撰文表示，再美的預售藍圖，成屋後都會走經，加上有些沒有良心的建商在賣預售屋時，說的話多半誇大不實，買方不買也罷，儘管房價打再多的折扣，甚至比區域行情還要便宜，背後的風險都相當大。
且近期房地合一課稅話題炒得沸沸揚揚，Sway預估，建商的私下意見可能會影響日後的稅率，且也會影響2016年的總統大選。此時買預售屋的風險更大，因為已經很明顯可以看出是「買了就套牢」的格局，所以在房地合一課稅政策還沒正式出爐之前，不要衝動買預售屋，等到政策公布之後再做決定，因為這項政策為房市帶來的影響比縣市長選舉要來的大。

市場已到末升段？專家：金融海嘯後最佳買點！

好房網News記者曾威智／整理報導
地政局統計資料顯示，今（2014）年8月買賣移轉棟數和1月相比，全台6都呈現一片衰退，其中又以北市27.98％的衰退幅度最嚴重。即使成交買氣冷颼颼，但各地房價依然持續上揚，房仲業者徐佳馨認為，未來若沒有其他重大利多，市場顯然已到了末升段；而在價格難以向上攻堅之下，加上房地合一政策仍未明朗，專家斷言，這波稅改可能是繼金融海嘯後的最佳議價時機。

專家認為，未來若沒有其他重大利多，市場顯然已到了末升段，房價要續漲欲振乏力。（好房資料中心）

今年8月全台6都的買賣移轉動數和1月相比之下，北市、桃園和高雄都有24％以上的衰退幅度，新北、台中和台南也分別有11％～17％不等的衰退幅度。在價格方面，和1月相比，除北市仍維持每坪61萬的均價，各都會區都有5％～6％之間的漲幅。對此，房仲業者徐佳馨在接受《中央社》採訪時表示，若未來沒有其他利多，房市顯然來到了末升段，價格雖有游資支撐，但要續漲還是欲振乏力。

對於目前房市買氣萎縮，加上房地合一政策仍未明朗，房仲業者陳錫琮在《經濟日報》表示，對買方來說，這波稅改可能是繼金融海嘯後的最佳議價時機，畢竟這次和過去打房態勢不同，現階段價格已來到高點，當房價難以續漲，賣方就很難將成本轉嫁到買方身上。

陳錫琮解釋，在獲利大幅萎縮下，炒短線的投資客會將資金轉戰他處，也比較願意讓利出清，買方因此有機會撿到便宜，加上實價登錄後的資訊透明，賣方不太容易有漫天喊價的空間，自住客也比過去更能看清市場，買到好標的。

想輕鬆當房東 專家傳授5字訣

好房網News記者簡蕭羽濤／整理報導

房東租屋時最怕遇到惡房客，輕則收不到租金、房租一拖再拖，重則破壞房屋內部，搞得面目全非，尤其現在台北的出租投報率不高的情況下，在選擇房客時更應該謹慎、懂得自保，以免多耗費心力跟錢財。律師蔡志雄就提供了5個重點，只要注意人、事、時、地、物，就能輕鬆當個包租公。

租屋最擔心遇到惡房客搞破壞，專家教你5個要點，學會就能輕鬆當房東。（好房資料中心）
人：選擇房客
蔡志雄在YAHOO奇摩房地產中表示，房東可與來看屋的人多交談，了解對方的工作、個性和注意細節。像是有些人在約定的看屋時間要到的情況下，如果來不及會事先告知，代表有時間觀念，根據這樣判斷，日後準時交租的機率應該會較高。
事：就近管理
根據法律規定，出租的房屋如果需要修繕，是房東的義務，當房客遇到困難就必須處理，所以出租的房屋盡量不要離自己的房子太遠，這樣房屋有問題時才能節省時間、快速的處理。
時：快速出租
安排帶房客看房的時間一定要集中，像是可以每15分鐘安排1位，這樣前1位房客看完離開後，下1位看房的人也差不多要到了，不但節省時間也可以製造競爭，提高出租的速度。而事前房屋也要經過一番佈置，才能吸引房客的注意。
地：交通方便
房東在物件的選擇上，必須選擇靠近捷運站的地方，比較容易租出去，因為交通不方便絕對會影響房客租房的意願，導致閒置期拉長。
物：大小剛好
蔡志雄表示，10坪以下若扣掉公設，室內太小，通常會有壓迫感產生，而12坪跟18坪的房子來比較，12坪較適合，因為18坪房屋的房價一般會多個5成 ，相對租金也多5成，但多出來的空間作用不大，房客可能比較不會買單。

房地合一稅 設分年扣除率

記者林淑慧／台北報導

 房地合一稅制方案即將出爐。財政部規畫，對個人不動產資本利得採分離計稅、合併結算申報課稅，並區分自住、非自住不動產，依持有年數，設定分年扣除率，自住屋最高可減除獲利八成；僅有一屋的民眾持有5年以上，免徵交易稅，以降低衝擊。

財政部規畫，房地合一將有長期減徵優惠配套措施，自用宅可享更多優惠。（好房資料中心）


立法院已開議，預計9月下旬召開財政委員會，財政部加緊不動產稅改腳步，討論課稅稅基、累進稅率及長期持有優惠等項目。財政部表示，房地合一稅制改革，是針對個人及法人處分資產的資本利得實價課稅，處分定義不僅是出售，還包括交換或贈與等，若有實際獲利，即必須實價課稅。稅率方面，財政部定調採取累進稅率，以避免高所得者適用低稅率、低所得者適用高稅率，並參考南韓以綜所得累進稅率，作為房地合一稅率，以個人售屋為例，適用稅率從5％至45％。

財政部表示，房地合一將有長期減徵優惠配套措施，區分自住、非自住，分年適用不同扣除率，自用宅可享更多優惠，持10年以上者，扣除率可達80％。舉例，甲君以1,000萬元購入自用宅，持有10年後以2,000萬元出售，長期減徵優惠適用扣除率為80％，甲君可扣除800萬元的特別扣除額【（2000萬－1000萬）×80％＝800萬】，若甲君的綜所稅適用12％稅率，而不動產資本利得稅為24萬元。

若本人、配偶及未成年子女名下僅有一屋的家庭，財政部也設有免稅優惠，但為求課稅公平，財政部擬參考央行對高價住宅定義，設定排富條款，出售總價3,000萬元以上者，無法適用免稅優惠。另為防堵假自住的逃稅漏洞，財部將嚴格限制，一戶免稅者須持有5年以上出售，才能適用免稅優惠；由於持有年限較奢侈稅2年閉鎖期更長，屆時奢侈稅可望同步停徵。