觀光效應！近3年飯店個案交易總額破百億

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2014-09-11
 
北市觀光人次衝上703萬，帶動飯店買氣，近3年交易總額突破百億 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據實價資訊，2014年5月又一整棟飯店交易，為台北市松山區八德路四段的「喬美旅店」，總價6.48億，建物面積966坪，台灣房屋智庫統計近3年北市整棟飯店交易總金額達108.87億。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，台北市觀光旅遊人次持續攀高，帶動飯店住房需求，不僅有保險業者為尋求穩定投報買進置產，也有投資大戶鎖定中、小型飯店陸續收購，使得飯店交易絡繹不絕。
 
根據台北市觀光傳播局統計，2013年度台北市的觀光外匯收入達58.13億美元(約1,751億新台幣)，幾乎佔全國觀光外匯收入123.22億美元的一半。另外，2013年外籍旅客到訪台北市約有703.8萬人次，每人每次創造的消費則有825.9美元(約24,881新台幣)，他們在台北市平均停留天數有3.61天，使得飯店住房需求激增，進而刺激整棟飯店交易。

劉志雄表示，觀察這些交易的飯店大都位於中山、中正

兩區，都具有交通優勢及鄰近知名觀光景點，以2014年5月交易的「喬美旅店」來說，位於光復北路、八德路上，鄰近松山文創園區、饒河街光觀夜市，距離台北101也不遠，能滿足觀光客的需求，所以吸引買方的青睞，願意以6.48億買進。

劉志雄指出，一般來說，購買整棟飯店比起辦公大樓可以享有穩定投報，不怕沒有租客的問題，所以吸引許多保險業者買進，然後售後回租，例如：台灣人壽買進華國飯店、新安東京海上保險購入洛碁大飯店，新光人壽標得志嘉襄陽大樓(樂客商旅)。

劉志雄進一步表示，政府訂定2014年來台旅客，由2013年802萬要衝上900萬人次，2011年6月開放陸客自由行後，更開放36個大陸城市居民申請，每日核准從最初500人，2014年4月放寬為4,000人，預計年底再提高到5,000人，並且計畫10月起在台停留時間將從15天延長至30天。此舉為台北市的飯店經營者打入一劑強心針，勢必帶動投資人布局飯店旅館的意願，整棟飯店的交易熱度可望持續增溫。

500億！海外不動產銷售創天量

作者記者方明╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年9月1日週一 台北標準時間上午5:50工商時報【記者方明╱台北報導】

國內房市不佳，房仲業一窩蜂銷售海外物件，根據統計，9月起陸續問世的海外物件總銷金額約500億元，創下海外不動產市場銷售天量。其中，日本、馬來西亞、柬埔寨銷售規模都逾百億元；業者推估，在國內政府打房下，1年出走資金約300億元。

根據長富國際地產市場研究部最新推估，9月起陸續問市的海外房地產的大小投資個案高達50個左右，銷售總金額約500億元，業者引進的物件種類更多樣化，從上百坪的景觀豪宅大樓到15、20坪商務住宅不等，單價從台幣20萬元起跳到上百萬元都有。

熱門的推出地區，除了東京、吉隆坡、金邊之外，新增曼谷、新加坡、馬尼拉、胡志明市等，幾乎涵蓋整個東協國；此外，美、加、澳、紐等國，也是業者引進新一波海外房地產的4大投資新區；其中，馬來西亞吉隆坡、柬埔寨金邊及日本東京等3個亞洲城市，推案量都在百億元以上。

房仲業者為求生存一窩蜂銷售海外物件，以目前熱門的馬來西亞來看，台灣房屋體系獨立出去的亞太地產為銷售龍頭，該公司執行長方彥夫表示，今年至7月止，銷售金額已達70億，全年銷售目標150億。

亞太地產今年除將重心陸續轉至澳洲外，還將國內建案「內銷轉外銷」，除已公布合作鄉林建設的「鄉林皇居」外，後續還有遠雄建設的「遠雄左岸」、新潤建設的青埔個案。

東森房屋也往海外發展，第1站就是銷售馬來西亞依斯甘達經濟特區物件；長富地產早先也以銷售馬來西亞物件為主，目前則轉向柬埔寨地區。

此外，在國內以銷售豪宅為主的大師房屋，董事長陳建慶表示，目前國內豪宅場業績較去年同期掉了一半以上，海外銷售比重已占2成，因公司客層為高端族群，海外物件總銷金額較高，美國平均總價約100萬美元、澳洲總價約40∼50萬澳幣、日本平均約1.5億日圓，初估國內1年流向海外不動產資金約新台幣300億元。

至於日本市場方面，則以日本信義為代表，去年銷金額達台幣89.5億元，業績是2011年的5倍。

利空即將出盡？未來5個月是黃金看屋期

好房網News記者蘇彥菱／整理報導
隨著離年底大選越來越近，加上最近討論得沸沸揚揚的房地合一，房市景氣冷颼颼，不過代銷業者預估，房地合一將是最後一波利空，待這波利空結束後，房市就會活過來了！除此之外，房仲業者也表示，如今正處於政策混沌期，民眾可以從現在開始看房磨眼光，待選後就可以出手。
代銷業者評估，房地合一是最後一波利空。（好房資料中心）

海悅代銷總經理曾俊盛接受房產雜誌專訪時表示，房地合一對房市的影響應該是「短空長多」，因為對投資客來說，投資房地產畢竟還是有利可圖，待利空出盡後，買氣便會慢慢回溫。

他還預估，房地合一應該是最後一波利空，之後幾乎就沒有新的負面因素影響房市，至於對學者認為利率調升是反轉房市的關鍵之說，他並不認為，他表示，央行調漲利率看的是整體經濟，儘管調升也是小幅度，對房市的衝擊相當有限。此外，他指出，待年底大選後，至明年總統大選前這段期間，是房市的喘息期，將是各建案促銷的好時機。

不僅代銷業者看好選後的房市，永慶房屋集團研究發展室經理黃舒衛接受《商業周刊》採訪時也指出，這段因政策造成的房市盤整期，是在金融風暴後，五年來最好的看屋時機，因選後各項政策會趨於明朗，加上房地合一該怎麼課稅也會常埃落地，從現在起到選後這5個月正是最佳的看屋時機。

至於何時才是賣家開始動搖、買家好進場的時機呢？黃舒衛表示，可以待選後再出手，因為接下來有房地合一，年底又有七合一選舉，假設選後結果出乎意料，市場信心就會出現變化，建議要買房的民眾現在一定要開始看房，才會有感覺。

房市專家Sway也說，當今房市變數多，不急著進場，可以慢慢看房子磨眼光、練殺價技巧，幸運的話，碰到願意賣的屋主，就等於撿到便宜貨。

房地合一 2500萬以上要課稅

這個信號非常明顯了出現了~~~銘璟

民視 – 2014年9月1日 下午4:01
房價居高不下，政府要平抑房價，積極推動房地合一課稅，財政部長張盛和甚至以「拔鵝毛」比喻，不能拔到聽到太多鵝叫，所以將參考南韓做法，第二戶交易，金額超過2500萬以上要課稅，估計影響30多萬人。

房仲人員張明珠：「在台北市大概兩房2000萬以內。」

房市慘澹，好不容易等到有民眾上門，房仲人員認真介紹，而且專找2500萬以下的物件，因為這樣才能免被課到房地合一稅。

民眾簡小姐：「最近2500萬以下不用課稅，所以我才想要出來，幫小孩看房子圓夢。」

房仲人員張明珠：「對我們低總價幫助很大，預估人潮多個2、3成出來看房子。」

房仲大大鬆了一口氣，因為財政部積極推動的房地合一課稅，張盛和已經有初步構想，第二戶以上交易才課稅，不過，還會參考南韓做法，持有兩年以上、售價9億韓元，相當於台幣2870萬以下免稅，市場人士估計，財政部訂在2500萬免稅，估計影響低於37萬人，最快明年上路。

淡大產業經濟系教授莊孟翰：「雷聲大、雨點小，因為這樣算是說，對社會不滿，那我對有錢人課稅，最後可能懲罰到小市民。」

學者專家不看好，但是張盛和以拔鵝毛比喻，不能拔到聽到太多鵝叫，意思就是不能讓太多民眾受到影響，只是如此一來，政策有多少成效？也打上大問號。（民視新聞于凡、詹皓帆台北報導）

朱立倫：推動公共建設 提升林口價值

作者：MyGoNews編輯部
時間：2013-12-25 

新北市在定位林口城市價值時，將林口定義為向上發展之都，城市地位開始躍上國際舞台。

 
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】新北市在定位林口城市價值時，將林口定義為向上發展之都，在(1)近機場、(2)近首都、(3)親活氧的3大居住優勢下，城市地位開始躍上國際舞台。

國際城市因為持續擴大而創造出新城市、新焦點！上海浦東(Shanghai)、韓國仁川松島新都(New Sangdo City)、日本橫濱(Yokohama)等大城市，都是這樣創造出超級城市(Megacities City)。

然而，這些成功創造的國際城市，共同特色是都擁有方便的交通系統，而必需的地段3個優勢，就是(1)近機場、(2)鄰首都、(3)親活氧的居住生活圈，「林口新都心」處於成長城市軸線，向國際城市地位邁進。

優勢1─近機場！「雙陸、3捷」，打造林口國際城

國際城市「接近機場」居住生活圈的條件很容易辨識！放眼北台超級城市架構下，從首都台北市出發，最接近世界通道~桃園機場的優質居住圈就是「林口新都心」，近機場的居家生活條件，可以快速聯通國際城市。

2013年五楊快速道路通車，加上國道一號高速公路，讓林口地區擁有「雙陸快捷通道」，打通林口交通任督二脈，而高速快捷公車往返北部重要城市，民眾往返台北、桃園兩大都會區只需30分鐘，距離桃園機場也僅15分鐘。

2015年捷運機場線預計通車，桃園機場到台北車站直達35分鐘，屆時與台鐵、高鐵形成「3鐵快捷通道」，新北市林口區可以享受台北市政經機能，也可以享受林口優質生活品質。讓林口交通維持在「最浪漫45分鐘國際通勤標準時間」(註1)之內，創造最舒服的城市距離。

因此，2015年林口會在「雙陸＋3鐵」交通建設拉近城市距離的原則下，出現房市大漲走勢。最聰明投資方式，就是現在進入林口置產，等待交通建設利多帶來的增值。

優勢2─鄰首都！快速掌最新商機，境內移民林口

國際城市居住地點不能距離中央都市太遠，離城市工作地點也必須要近，以Google Map進行路線規劃，由國道1號高速公路林口交流道直抵台北市建國北路交流道，僅需12分鐘通勤車程，加上市區行駛的時間，預估45分鐘之內，應該都可以輕鬆抵達大台北地區重要目的地。林口居住地點接近中央都市的條件，可以掌握最快速商機，與國際潮流同步。

林口新都心可以經由中山高速公路進入台北市堤頂大道，快速抵達內湖科技園區及美麗華百貨商圈，捷運機場線2015年通車後，交通、環境、醫療、人文、自然共構高附加價值之林口新都心，將會掀起北部城市「境內移民」新高峰。

優勢3─親活氧！高活氧綠覆率城市，調養健康人生

國際城市認同的「高活氧」居住生活圈就是「城市綠覆率」(Ratio of green cover)；台大森林系教授王松永曾表示，居住健康綠覆率的滿意水準約在20％以上，而30％以上似乎是綠化政策的理想值。

林口新都心的綠覆率高達60％，是台北市的2倍，這樣的居住環境當然是高品質中的更高品質，高綠覆率的居家生活環境，可以調養出最健康的人生，這樣的環境也是國際人士最喜歡居住的城市。

地段雙條件 國際門戶＋科技廊道，房市繼續向上

林口房地產業者，以及林口房地產投資客都認同，林口區具有兩大地段條件，而這樣的優勢足以支撐房價上揚，一般想在林口置產民眾也應該有相同的認知。

第一、大台北國際門戶第一站：林口位居台北、基隆雙港，桃園、松山雙機場的進出口樞紐位置，3.5小時航班內，可以輕鬆接軌亞洲重要國際城市(表1)。

第二、北台科技廊道的中心點：林口位居內湖科學園區、新竹科學園區之間，區域內的華亞科學園區進行兩大科學園區串連，形成北部科技廊道的中心點。

隨著林口地區「雙陸、3捷」四通八達的交通，南近桃園機場、北接台北港，加上多項公共建設，使林口完全蛻變成最符合現代生活機能、首購換屋的新興明星區。

城市新價值 林口宜居城市地位，躍上國際舞台

2013年4月五楊高架快速道路通車後，根據交通部國道新建工程局長曾大仁估計，「通車後約移轉30％國道1號五楊平面段車流，中山高速公路車行速度平均已提高1倍。」林口地區居民也已經有感「通勤更順暢」。

2015年捷運機場線也將通車，林口地區聯外交通的「任督二脈」將全部打通，當交通順暢了，迎接而來當然是人口遷徙後的房地產價格再上揚。

新北市長朱立倫表示：「能有健康生活，能夠輕易的交通，對孩子和老人來說很安全，能夠簡單的接近綠地，具有這樣條件的宜居城市，就是所有人的城市。」朱立倫積極推動「三環三線」，把整個新北市行政區交通進行串聯，縮短交通距離，再加上積極推動林口大型公共建設，讓城市價值提升，「林口新都心」就是在這樣的條件下，城市地位開始躍上國際舞台。

新改變！住林口、桃園、三鶯，國道計程通勤快又省

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2013-12-24

將每日節省的過路費，換算20年通勤成本將可節省約13萬至32萬

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】計程收費進入倒數計時，國道用路人紛紛拿起算盤精打細算，這項制度將改變上班族用路習慣，甚至影響購屋族購屋區域意願。台灣房屋智庫以工作地點在台北市內湖區及新北市中和區為例，外縣市居住人口，若計程收費新制啟動，將嘉惠林口、基隆及蘆竹往內湖，以及三峽、鶯歌及桃園往中和的上班通勤族，平均每日可節省25元至60元。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，若將每日節省的過路費，換算20年通勤成本將可節省約13萬至32萬，對於已經購屋的房貸族來說，可以多一點償還部分本金的成本，以減輕房貸壓力；而對正在覓屋的購屋族而言，可考慮計程收費優惠區或房價親民區，以時間換取空間，贏得更好居住品質。

根據交通部高公局公布國道計程收費制度，每車每日享有20公里的免費里程優惠，依照現制，原本單程只經過一個收費站的短程使用者就比較划算。張旭嵐分析，換句話說，如果工作所在地區房價較高者，就可透過國道短程通勤的優惠，向外尋覓房價親民區。以北部跨區通勤族為例，優先受惠的就是國道一號汐止收費站以北的基隆，泰山收費站以南的林口、桃園以及國道三號鶯歌收費站以南的三峽、鶯歌及桃園八德房市都將將因此受惠。




若以上班地點在台北市內湖為例，林口、基隆及蘆竹的通勤族，計程收費後，每日可節省25元至47元的通勤成本，其中又以林口區最受惠，每月可節省1,034元，而上班地點若在新北市中和區，三峽、鶯歌及桃園的通勤族，每日可節省60元的通勤費，每月可節省1,320元。

張旭嵐指出，對於已購屋的房貸族而言，每月省下來千元的通勤成本，可用來償還部分本金；至於正在覓屋的購屋族群，若工作地點在內湖區及中和區，以區內平均房價52.4萬及35.9萬，或甚至預售屋上看百萬行情，如果善用國道往外尋找房價親民區，用時間換取空間，贏得更好的居住品質，且「1」字頭或「2」字頭房價區，就成為小資族可以輕鬆成家的最佳選擇，其中林口及桃園未來還有機場捷運議題帶動，因此對於通勤族來說也是未來可以期待的交通利多。

2014年房市10大趨勢 短線投資客退場、小宅續夯

作者： 鉅亨網記者周康玉 台北 | 鉅亨網 – 2013年12月10日 下午4:15
2013年房市歷經諸多政經風暴多空交錯，究竟明年房市如何？全國不動產企研室今(10)日公布2014年房市10大趨勢，整體來說，政府打房、查稅政策不斷，短期炒作資金退潮，首購換屋族群和長期投資族群成為購屋主流，一千萬元上下的都會區小宅或是郊區中小宅，仍為2014年最夯標的；預估未來一年房市將呈現價緩漲、量微升的狀態。

趨勢一、短線投資客退場

財政部部長張盛和日前表明打房不縮手，不僅針對預售屋紅單交易開罰，甚至對特定豪宅區展開地毯式查稅，加上根據實價登錄行情，市場普遍預估2014年1月1日起將會大幅調高土地公告現值，土地增值稅將勢必提高，因此，明年房市將回歸供需基本面，短線炒作投資客將大舉出場，房價走勢更加理性。

趨勢二、購屋偏好收益型產品

隨著短線投資資金退場，天花板效應漸漸浮現，全國不動產分析，現今市場維持游資多、低利率、低稅率的環境，許多口袋夠深的購屋族群基於「有土斯有財」的觀念，仍會選擇保守的收益型產品，雖然報酬率偏低，但比起定存還是高，大台北精華地區報酬率約2-3%、外縣市主要商圈約3-5%，且相對於股票、基金等投資產品風險較低。

趨勢三、房貸放款趨於保守

近來各大型行庫基於風險考量，紛紛管控房貸放款成數，全國不動產建議，購屋族群應未雨綢繆，若有房貸需求應盡早規劃，房貸比例不應超過家庭收入的三分之一，抑或選擇固定利率，盡量避免使用機動利率；平日則須培養與往來銀行良好的信用紀錄。

趨勢四、房市M型化　超級豪宅登場

由於明年首購換屋族群和長期投資族群成為購屋主流，屬於高資產族群的層峰人士基於長期投資置產規劃，偏愛核心地段，且兼具增值抗跌特性的豪宅物件，超級豪宅仍會持續推出，甚至還有更多意想不到的頂級規劃，像是亞太會館改建而成的「陶朱隱園」首創台灣「車梯」設計，可供超跑進出。

趨勢五、憂年底大選 房市下半年不樂觀

明年底將登場的「七合一」選舉被視為總統大選的前哨戰，屆時購屋族對未來產生不確定感，選擇觀望。預估明年上半年較下半年相對樂觀下，建商將大舉推案，搶攻329熱門檔期、甚至提前至228連續假期「開打」。

趨勢六、奢侈稅微調　抑止炒作歪風

儘管奢侈稅修正草案僅微調，但修法後仍將可抑制炒作工業用地歪風，另一方面，農地納入奢侈稅管制範圍，未來農舍成屋產品更為稀有珍貴。

趨勢七、跟著交通建設買房

繼捷運信義線於11月24日通車後，2014年也有重大交通建設逐步完成，包含：懸宕已久的淡北快速道路、捷運三鶯線即將動工，且貫通大台北東西兩側的捷運松山線，以及捷運土城線頂埔站也預計於2014年完工，而複製以往成功模式，捷運所經之區域房市，長期持有具備抗跌又增值效益。

趨勢八、建商揮軍南下　中南部房價漲

大台北地區房價上漲趨緩，許多建商轉移戰場，揮軍南下，像是桃園、台中、高雄均成為建商獵地首選，預估明年中南部一線地段土地價格不斷飆漲，在地建商不輕言出手，反而是北部建商認為中南部精華區地價不貴，且具有補漲效益，積極南下獵地，預估未來幾年將進入大量推案高峰期。

趨勢九、防堵買房詐騙　善用履約保證

中南部地區曾經發生詐騙案件，有心人士探知房地所有權人不在國內，便假冒所有權人，假藉出售不動產之名義，防堵類似事件，民眾可利用房仲業者推出的履約保證方案保障權益，像是全國不動產推出「買賣履約」活動，就能確保買賣雙方的權益，建議購屋族應善加利用履約保證機制，由公正第三方全程專戶保管價金，讓房屋交易風險降至最低。

趨勢十、房仲業汰弱留強

內政部規定從2013年8月1日起，對不動產經紀營業員執照規範變嚴格，除了30小時訓練時數外，都必須通過筆試測驗；此外，內政部地政司對房仲業所提供的「不動產說明書應記載事項」也正在研議增加更多項目。在激烈競爭情況之下，百家爭鳴，房仲業質量將汰弱留強，孱弱體質的業者將會被淘汰。