2012年10月16日 星期二

實價登錄該怎麼看


編輯中心／綜合報導
內政部的實價登錄資料今（16）日開始，民眾即可自行上網查詢。不過，資料是有了，專家有幾個提醒的細節，幫助民眾看出內行的門道而不只是看熱鬧！
實價登錄資訊16日起可上網查詢（圖／資料中心）
民眾登入內政部的「不動產交易實價查詢服務網」（http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/）輸入想要查詢的地址，只要資料庫裡有的資料就會秀出該地區的成交筆數以及價格。但是，信義房屋企研室專案經理曾敬德在接受媒體訪問時提醒查詢的民眾，不同的物件類型不能混在一同比較，比如說公寓、大樓就不適合拿來比較，行情一定不同；另外也要注意，就算類型相同的房子在同一地段，但不同的座向、方位或是坪數大小不同也會有不同的單價，也不能混為一談。
永慶房產事業群總經理葉凌棋在接受媒體專訪時也曾提到，每間房子就像小孩一樣，都是獨特的，天底下沒有一間完全相同的房子，所以所謂的「行情」只是交易的參考價而已，而這個參考價也因人而異。
另外，還要注意車位或是頂樓加蓋的價格是否算在總房價內，因為車位與頂樓加蓋的價值與房屋主建物的價值差異很大，如果，被算在總價中的話，會拉低房屋總價，同時也會稀釋每坪價格。
在查詢到的多筆資料中，專家建議價格部分以「掐頭去尾」的價格最具參考價值。簡單說，就是去掉最高與最低的價格，在中間值的價格會最符合市場行情。
最後，永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，從買房、到交屋、到完成產權轉移，大約要30天，然後民眾只要30天內完成登錄手續，這樣已經過了2個月，最後還得要政府機關將資料弄上網，一般來說，也差不多要一個月的時間，等到民眾能在網站上查詢，已經是3~4個月之後的事了，這樣一來，參考度恐怕也得打折了。
實價登錄上路後讓房價變的更透明，民眾上網查詢一下便有周邊區域的成交價格可以參考，注意幾個細節更能看出門道。

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2012年10月15日 星期一

房市反轉　別急著進場

聯合新聞網 發表於
記者黃啟菱／採訪整理
時序入秋，房地產市場也進入所謂的傳統旺季，此次928檔期各建商大舉推案，看似氣勢十足，但根據市調結果顯示，實際上的買氣並不如預期。
房市反轉，民眾別急著進場購屋。（圖／好房資料中心）

近來有建商大老出來喊話，強調廢奢侈稅可以救房市、救經濟，這就是買氣並不好的象徵。
甚至連長期看多房市的某業者，都突然大轉向，直言他對房市已經開始存有悲觀與擔憂，若市場交易量能繼續冷下去，明年房價恐會鬆動。
種種跡象都在告訴大家，房市景氣目前已反轉向下，我認為有意購屋的民眾應該「停、看、聽」，多觀察市況，別急著出手，因為房市景氣才剛開始向下，明年的價量表現恐會有更明顯的降幅。
房市為什麼會買氣疲弱呢？最基本的原因就是供需失衡，如今台灣的薪資沒有明顯成長、民眾購買力並無提升，而且自有住宅率高、空屋跟餘屋也很多，房地產實際上的情況是供過於求的。
近來的外在環境、包括台灣經濟與全球經濟都不好，這是個觸媒，讓房市買氣萎縮。
金融上的管控也很關鍵，畢竟房市的活水在於資金，但目前多數金融機構對房地產的放款都已接近滿水位，土融、建融都縮起來，房貸放款也趨於謹慎，尤其對豪宅產品放款更嚴格許多。
成數緊縮，利率也逐步提高，這都可看出金融機構本身並不看好後續房市。
據市調顯示，第3季的房市價量表現已開始下滑，尤其新北市最明顯，畢竟該區空屋跟餘屋本來就很多，特別是新莊、林口等推案量大的地方，開始有「多殺多」的情況，不少建案的銷售率不好，都只賣出1戶、2戶，甚至掛零。
也有統計顯示，如今仲介店頭已倒了200多家。我認為，奢侈稅上路後，房市經過一年多的量縮，後續價會開始跌，「骨牌效應」將慢慢展現。
加上實價登錄上路後，本月會開始揭露登錄結果，房市資訊更透明、清楚，市場將更有效率，對景氣向下的預期心理將不斷衍生出來。
有不少業者把希望放在美國釋出的第3波量化寬鬆（QE3），但很多經濟專家都認為，QE3的力量會比QE1跟QE2小很多，效果遞減，而且真正到亞洲地區的資金有多少？熱錢來台又多半去股市、短進短出，投在房地產的會有多少呢？這都值得仔細思量。
（本文由政治大學地政系教授張金鶚口述）

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林口A7檢討自備款門檻

聯合新聞網 發表於

記者何醒邦／台北報導

目前正在辦理簽約選位的板橋浮洲合宜住宅，棄權率近3成，內政部營建署昨天說，林口A7合宜住宅最快年底開賣，將會檢討是否降低自備款門檻。建商表示，A7總價較低，棄權率應該不會這麼高。
遠雄企業團副總蔡宗易表示，因為機場捷運102年就會開通，林口A7合宜宅並不會有交通偏遠問題。（圖／好房資料中心）

A7基地位於桃園縣龜山鄉文化一路、青山路附近，近機場捷運A7站，由麗寶、名軒、皇翔、遠雄等四家建商興建，未來將有近4000戶釋出，規劃坪數30至50坪，每坪均價15萬元。
營建署副署長童健飛表示，A7案原定本月開賣，但目前四家建商的建照仍在審查階段，加上採集中聯合銷售制度，開賣日期確定延後，希望趕在11月開放民眾登記。
為方便民眾看屋，A7將在4家建商都取得建照後，在一個聯合銷售中心同步開賣，就算民眾放棄購買浮洲案，也可買A7案。目前只有遠雄已在基地附近成立籌備處，供民眾參觀。
遠雄企業團副總蔡宗易表示，貸款成數愈高當然愈好賣，但一方面銀行可能也怕有風險，一方面也要符合央行規定。
不過A7總價低，以最大坪數的房型來說，就與浮洲案差了兩百多萬，另外綁約限制為5年，不像浮洲案的10年，棄權率應該不會這麼高。
他說，A7案有4家建商，各有不同設計風格，也會盡力搶客、表現到最好，例如遠雄就要打造智能光纖社區；至於交通偏遠問題，機場捷運102年就將開通。
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人潮就是錢潮　投資客搶進浮洲合宜店面

是否該來林口的合宜住宅與選手村先卡位呢???
 
好房圈新聞報 發表於
記者蘇彥菱 ／台北報導
最近許多投資客紛紛搶進板橋浮洲合宜住宅的店面，就是看準人潮移入必定帶來龐大商機。業者表示，該區商圈目前是散落的，將來大量人口移入後，一定無法負荷，因此將商圈整合是必要的，而且絕對可以支撐店面經營，具高投資報酬率。
近日投資客看好有4300戶的浮洲合宜住宅，紛紛搶進總價高但量少的店面(圖／資料中心)
位於新北市板橋區的浮洲合宜住宅，自從推出後便是眾所矚目的焦點，住宅部分，規劃有4300戶，目前只剩700多戶，一坪為19.5萬元，總價大約在390到981萬元，如此親民的價格，約為市價的7折。最快在103年底完工。
擁有4300戶的社區，店面僅138戶，加上目前該區的商圈並不完整，並不集中，業者看準商機，搶進總價高但數量少的店面，希望將當地商圈作整合性的開發，來應付龐大的日常消費需求，也可促進周邊發展。
 
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2012年10月14日 星期日

全國最大林口outlet商場





聯合新聞網 發表於
記者黃福其／新北市報導
新北市政府推動林口區「中商36」招商案，計畫成立全國最大的outlet購物商場，預估可吸引逾200家廠商進駐，近日已有日、港及國內多家企業積極洽詢。 根據報導，中商36招商案預估可吸引逾200家廠商進駐。（圖／新北市政府經濟發展局）
 經發局招商科長林逸偉說，市府擬將林口區打造為數位媒體、購物、觀光和文創產業重鎮，除中商36案外，「工一」工業區將變更為文創產業專用區，還有民視、TVBS將進駐林口媒體產專區，TVBS的16億元購地案月底簽約。
他說，市府目前正將民視總部基地旁另一塊1.4公頃市有地變更為媒體產專區，預計明年2月完成，可供第三家電子媒體進駐。
此外，基地南側另有3.1公頃產專區，正與「地主」台北市政府洽談，可再供2家媒體總部進駐。
林逸偉說，林口有中山高林口交流道、機場捷運串聯北市及桃園機場，距台北國際商港僅約15分鐘；「中商36」基地面積6.74公頃，鄰近中山高林口交流道，距機場捷運線A9站僅570公尺，走路約5分鐘可抵達。
市府規畫「中商36購物商城」除是全台最大的暢貨中心，另設電影院、旅館、餐廳、運動中心及相關休閒設施，也可發展倉儲量販、金融及服務產業。全案採BOT開發，投資金額達67.7億元，營運期50年，屆期可再延20年。
林逸偉說，中商36加上媒體產專區、捷運A7站及合宜住宅開發、A8與A9站捷運共構開發及華亞園區產業人口，未來客源包括居民、產業區員工、捷運旅客、國際觀光客等優勢，吸引不少國內外知名企業洽詢。
全案將在12月20日截止投標，2個月內完成評選，明年中旬簽約、動工，最快2017年開始營運。
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2012年10月8日 星期一

明華園戲劇林口運動公園演出

演出劇目：八仙傳奇
演出時間：101年11月24日 (六)
演出地點：林口-林口運動公園

今晚演出謝幕照片

張果老，是白雲嶺上的一隻白蝙蝠，原本過著修行的生活，卻時常遭人類捕殺，所以對人類憎恨不已。藍采和，是宜成國王的三弟之子，因被二弟嫁禍謀殺太子，老國王將三弟全家下獄。一日藍采和在山中照顧一隻受傷的小蝙蝠，張果老看到後決定接近藍采和，以報答救護族類之恩。有一天，假皇帝派人刺殺藍采和身亡，張果老急召地獄判官查明事實。判官言：如果欲救活藍采和，須要張果老千年的道行，究竟張果老會為救活藍采和，犧牲了自己千年的道行嗎？
為推廣傳統藝術，並讓市民朋友不用長途跋涉、都會區民眾不因生活步調繁忙匆驟，而錯失藝文活動聆賞機會，新北市政府特別規劃辦理「新北市傳統藝術節」巡演活動，希望市民朋友在日常生活場域中，即能輕鬆欣賞到高水準的傳統藝文活動。

「2012新北市傳統藝術節」精心挑選歷年來最受歡迎及肯定的表演團隊，演出陣容堅強，節目精彩可期，演出團隊包括許亞芬歌仔戲劇坊、春美歌劇團、秀琴歌劇團、明華園天字戲劇團、華藝戲劇團、民權歌劇團、海山戲館、松興客家劇團、黃俊雄布袋戲、亦宛然掌中戲團…等15個國內知名傳統戲劇團隊，將在9月14日至12月9日於新北市各行政區巡迴演出。另外，更結合本市三大傳統藝術主題活動，包括林口子弟戲、泰山獅王、蘆洲神將等，除展現本市傳統藝術的多元與特色，讓市民能深入認識特色傳統藝術活動。

此外，為落實藝術教育扎根、擴大巡演成果及傳統藝術傳承目的，除巡演活動外，「新北市傳統藝術節」亦將邀請多組優秀傳統藝術團隊，進入校園進行推廣與教學，藉由風趣幽默、淺顯易懂的表演方式，希望讓學生們能更深入認識傳統藝術之美。

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2012年10月6日 星期六

洪水　是城市照妖鏡

洪水　是城市照妖鏡

2010-10-06 天下雜誌 457期 作者：林倖妃
http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5011745&page=5
蘇拉颱風增強為中度颱風，暴雨威脅將至，鬆軟、脆弱的家園，面對極端氣候，時時都有巨災的威脅...

凡那比之後，全面檢討都市防洪的聲浪再起；在歸責極端氣候之外，政府、專家與你我，還能做些什麼？
九月十九日，凡那比颱風的狂風暴雨讓高雄地區降下五九○毫米雨量，刷新氣象站設立八十一年以來的新紀錄，造成市區大淹水，也一舉打破去年莫拉克颱風創下的單日降雨紀錄。洪水以迅雷不及掩耳的速度席捲南台灣的首善之都，讓過去因為著重城市美學而改頭換面的高雄，頓時蒙塵，黯然無光。
道歉再道歉，市長陳菊的腰彎得再低，也無法澆熄受害市民心中的怒火。「在氣候變遷和極端降雨愈來愈頻繁的環境下，台灣城市承受洪水的能力根本不足，」一位水利專家語氣沉痛地說。
海峽對岸的中國大陸，大城市也承受暴雨的威脅。近年來，從北京、上海、廣州到濟南等大都市，不時遭暴雨侵襲而水患頻傳。現代城市面對「洪水」顯得更為脆弱，甚至不堪一擊，交通、供水和供電全面癱瘓。
新危機 城市型水災害
「城市型水災害」已經成為都市必須嚴肅面對的課題。高雄大學都市發展與建築研究所教授曾梓峰說，降雨強度和頻率都變了，面對新的氣候系統，回應的策略也必須要改變。
高雄市即是典型的城市型水災害。凡那比過境後第二天，高雄綠色協會總幹事魯台營開著車趕往淹水的北高雄三民、左營等區，雖然水已消退，但掩不去水淹漫漫的殘痕。他比照日治時代所留下的「台灣堡圖」，發現依據百年前的土地紋理，多是埤塘、河道旁以及圳道旁的低漥處，原本就是易淹水地區。
更糟的是，南高雄過去在日治時代有完好的都市計劃，北高雄卻是近年突然快速擴展，基礎系統沒有跟上腳步，河川上游的高雄縣部份也在發展，造成封閉性地表更嚴重。
城市擴張快卻忽視土地紋理，只靠傳統排水設施，根本不足因應。魯台營認為，高雄市政府態度輕忽，在颱風來襲前未及時將蓮池潭放乾充當滯洪池，以降低災害，也難辭其咎。
舊思惟 讓天災變人禍
在台灣，城市仍停留在「排水」，談的、做的都是興建雨水下水道、河道疏濬、建堤防等，「那都是上個世紀的邏輯，」曾梓峰說。氣候型態變了，都市型態也變了，使得傳統處理方法都失靈。
現代化講求的是馬路愈開愈多、大樓愈建愈高，城市擴展愈來愈快，土地幾乎都被水泥封閉，形成封閉性地表，建設到哪裡就封閉到哪裡。
過去，土地未開發前，地表上不是種樹木就是農田，七○％降雨滲透到地底下，只有三○％排入河川和排水溝；土地開發後，卻僅一○％到二○％滲透地下，八成以上的水流出地表。
城市開發快速，卻忽略治水，造成嚴重水患。經濟部水利署副署長吳約西分析，未開發前，天上一下雨，洪水集流到最高峰約十至十二個鐘頭，但土地開發後卻縮為四小時或更短，不但速度加快，洪水量也更大，河川再也無法承載，才會造成到處都淹水。
尤其是極端降雨愈來愈常見，以凡那比颱風來說，水利署水利規劃試驗所的水文分析結果，即超過兩百年洪水頻率，「早已超出目前的保護標準，」一位水利官員坦承。因為全台灣雨水下水道設計容量，一小時只能承受六十到八十毫米，平常積水馬上就會消退，但若持續五、六鐘頭降下上百毫米，很難不淹水。
「錯是錯在極端氣候已出現，但沒有一個都市準備好，」曾梓峰斷言，下場暴雨下在哪裡，哪裡就「倒楣」。簡而言之，城市型水災害，既是天災，更是人禍。
取法日本 從排洪到治洪
反觀同樣面對氣候變遷威脅的日本，卻採取截然不同的措施。日本開始檢討，防洪措施的保護效益將不斷降低，但洪水不會減少，必須利用土地，規劃更多滯洪空間、建造耐水建築物。
所謂耐水建築物，如橫濱的世界盃足球場地，三樓以下充當停車場，四樓以上才是運動場，周邊土地規範為洪氾區，平常當公園和綠地使用，洪水來變成滯洪地區。
東京都西南方的鶴見川，沿岸就有大小滯洪池三千個，從停車場到網球場都可以承受洪水。但因仍無法完全解決東京淹水問題，於是建設「外環線放水路」的地下河川，挖直的隧道（立坑），讓河流多餘的水掉到地下五十公尺處，再沿著橫的隧道，遠離東京後把水抽掉。
城市防洪要從排水到治水，讓每塊土地都具有海綿功能。曾梓峰提出「將城市當成流域治理」的概念，透過城市空間環境的系統改造，在暴雨來襲時，先讓土地吸收飽和再流出去，如公園採自然性地表，公有地闢為滯洪空間，水溝變成雙層溝，下面排水，上面是擬自然溝渠，雨水可下滲也可滯留。
整體而言，還沒開發的區域需思考，未來在開發公園和綠地時，要規劃為生態湖泊或是呈凹狀，同時具有滯洪功能。進行中的都市計劃開發案，也要將水利專家納入，在雨水儲留或防洪、治洪空間都要做預留考量。
已經開發完成的城市，則要就現有設施和公共空間逐一檢討，提升治洪效果。吳約西舉例說，以寸土寸金的台北市來說，大安森林公園若把四周圍出入口全部加高一塊磚塊高度，雖然車子進去要爬高一塊磚高度，但可以儲存六公分高雨量，在暴雨來時多容納幾十萬噸雨水。
全民抗洪的時代來臨
台大土木系教授李鴻源建議，高雄市政府應將此次淹水化危機為轉機，專家把大方向告訴市民，需要滯洪空間增加人工濕地和透水地面，但要民眾自己決定，全民參與一起打造高雄。
「以後誰當市長都不用擔心，」他認為，施政的重點在協調、整合、執行三個部份，市民要和都市一起成長。大家都羨慕荷蘭有很好的城市規劃，關鍵卻是全國願意花兩年共四千小時討論，所有人共同決定城市的未來。
城市居民也要有危機意識。政府做再多設施都不可能完全防止洪水，還是有發生災害的風險，「政府能做的有限，超過設施保護程度，政府應該把風險以及避難方式告訴人民，」一位水利官員坦承，更要形成新的空間策略。
諾亞方舟的故事會成真嗎？城市治水，台灣恐怕還要加把勁。


台灣‧林口  洪銘璟  0929-582-589    
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