想買預售屋？專家：房地合一課稅後再決定

好房網News記者黃慈雯／整理報導928檔期將來臨，據調查，這次的推案量預估會達2300億元，整個第三季更會超過4700億元，創下歷史的新高，連華固建設董座鍾榮昌都直言，「今年928檔行情不見了」！房產專家Sway也表示，再美的預售藍圖，成屋後都會「走經」，且房地合一課稅將帶來更多的不確定性，所以還是等到政策公布之後，買方再做決定，這比縣市長選舉還要影響房市走向。
Sway表示，預售屋不要買，因為已經很明顯可以看出是「買了就套牢」的格局。（好房資料中心）

房產專家Sway在爽報撰文表示，再美的預售藍圖，成屋後都會走經，加上有些沒有良心的建商在賣預售屋時，說的話多半誇大不實，買方不買也罷，儘管房價打再多的折扣，甚至比區域行情還要便宜，背後的風險都相當大。
且近期房地合一課稅話題炒得沸沸揚揚，Sway預估，建商的私下意見可能會影響日後的稅率，且也會影響2016年的總統大選。此時買預售屋的風險更大，因為已經很明顯可以看出是「買了就套牢」的格局，所以在房地合一課稅政策還沒正式出爐之前，不要衝動買預售屋，等到政策公布之後再做決定，因為這項政策為房市帶來的影響比縣市長選舉要來的大。

市場已到末升段？專家：金融海嘯後最佳買點！

好房網News記者曾威智／整理報導
地政局統計資料顯示，今（2014）年8月買賣移轉棟數和1月相比，全台6都呈現一片衰退，其中又以北市27.98％的衰退幅度最嚴重。即使成交買氣冷颼颼，但各地房價依然持續上揚，房仲業者徐佳馨認為，未來若沒有其他重大利多，市場顯然已到了末升段；而在價格難以向上攻堅之下，加上房地合一政策仍未明朗，專家斷言，這波稅改可能是繼金融海嘯後的最佳議價時機。

專家認為，未來若沒有其他重大利多，市場顯然已到了末升段，房價要續漲欲振乏力。（好房資料中心）

今年8月全台6都的買賣移轉動數和1月相比之下，北市、桃園和高雄都有24％以上的衰退幅度，新北、台中和台南也分別有11％～17％不等的衰退幅度。在價格方面，和1月相比，除北市仍維持每坪61萬的均價，各都會區都有5％～6％之間的漲幅。對此，房仲業者徐佳馨在接受《中央社》採訪時表示，若未來沒有其他利多，房市顯然來到了末升段，價格雖有游資支撐，但要續漲還是欲振乏力。

對於目前房市買氣萎縮，加上房地合一政策仍未明朗，房仲業者陳錫琮在《經濟日報》表示，對買方來說，這波稅改可能是繼金融海嘯後的最佳議價時機，畢竟這次和過去打房態勢不同，現階段價格已來到高點，當房價難以續漲，賣方就很難將成本轉嫁到買方身上。

陳錫琮解釋，在獲利大幅萎縮下，炒短線的投資客會將資金轉戰他處，也比較願意讓利出清，買方因此有機會撿到便宜，加上實價登錄後的資訊透明，賣方不太容易有漫天喊價的空間，自住客也比過去更能看清市場，買到好標的。

想輕鬆當房東 專家傳授5字訣

好房網News記者簡蕭羽濤／整理報導

房東租屋時最怕遇到惡房客，輕則收不到租金、房租一拖再拖，重則破壞房屋內部，搞得面目全非，尤其現在台北的出租投報率不高的情況下，在選擇房客時更應該謹慎、懂得自保，以免多耗費心力跟錢財。律師蔡志雄就提供了5個重點，只要注意人、事、時、地、物，就能輕鬆當個包租公。

租屋最擔心遇到惡房客搞破壞，專家教你5個要點，學會就能輕鬆當房東。（好房資料中心）
人：選擇房客
蔡志雄在YAHOO奇摩房地產中表示，房東可與來看屋的人多交談，了解對方的工作、個性和注意細節。像是有些人在約定的看屋時間要到的情況下，如果來不及會事先告知，代表有時間觀念，根據這樣判斷，日後準時交租的機率應該會較高。
事：就近管理
根據法律規定，出租的房屋如果需要修繕，是房東的義務，當房客遇到困難就必須處理，所以出租的房屋盡量不要離自己的房子太遠，這樣房屋有問題時才能節省時間、快速的處理。
時：快速出租
安排帶房客看房的時間一定要集中，像是可以每15分鐘安排1位，這樣前1位房客看完離開後，下1位看房的人也差不多要到了，不但節省時間也可以製造競爭，提高出租的速度。而事前房屋也要經過一番佈置，才能吸引房客的注意。
地：交通方便
房東在物件的選擇上，必須選擇靠近捷運站的地方，比較容易租出去，因為交通不方便絕對會影響房客租房的意願，導致閒置期拉長。
物：大小剛好
蔡志雄表示，10坪以下若扣掉公設，室內太小，通常會有壓迫感產生，而12坪跟18坪的房子來比較，12坪較適合，因為18坪房屋的房價一般會多個5成 ，相對租金也多5成，但多出來的空間作用不大，房客可能比較不會買單。

房地合一稅 設分年扣除率

記者林淑慧／台北報導

 房地合一稅制方案即將出爐。財政部規畫，對個人不動產資本利得採分離計稅、合併結算申報課稅，並區分自住、非自住不動產，依持有年數，設定分年扣除率，自住屋最高可減除獲利八成；僅有一屋的民眾持有5年以上，免徵交易稅，以降低衝擊。

財政部規畫，房地合一將有長期減徵優惠配套措施，自用宅可享更多優惠。（好房資料中心）


立法院已開議，預計9月下旬召開財政委員會，財政部加緊不動產稅改腳步，討論課稅稅基、累進稅率及長期持有優惠等項目。財政部表示，房地合一稅制改革，是針對個人及法人處分資產的資本利得實價課稅，處分定義不僅是出售，還包括交換或贈與等，若有實際獲利，即必須實價課稅。稅率方面，財政部定調採取累進稅率，以避免高所得者適用低稅率、低所得者適用高稅率，並參考南韓以綜所得累進稅率，作為房地合一稅率，以個人售屋為例，適用稅率從5％至45％。

財政部表示，房地合一將有長期減徵優惠配套措施，區分自住、非自住，分年適用不同扣除率，自用宅可享更多優惠，持10年以上者，扣除率可達80％。舉例，甲君以1,000萬元購入自用宅，持有10年後以2,000萬元出售，長期減徵優惠適用扣除率為80％，甲君可扣除800萬元的特別扣除額【（2000萬－1000萬）×80％＝800萬】，若甲君的綜所稅適用12％稅率，而不動產資本利得稅為24萬元。

若本人、配偶及未成年子女名下僅有一屋的家庭，財政部也設有免稅優惠，但為求課稅公平，財政部擬參考央行對高價住宅定義，設定排富條款，出售總價3,000萬元以上者，無法適用免稅優惠。另為防堵假自住的逃稅漏洞，財部將嚴格限制，一戶免稅者須持有5年以上出售，才能適用免稅優惠；由於持有年限較奢侈稅2年閉鎖期更長，屆時奢侈稅可望同步停徵。

房地合一將狙擊投資客？ 專家：只是高舉輕放

好房網News記者簡蕭羽濤／整理報導

房地合一稅制內容大致出爐，儘管尚未確定，但政策日漸明朗，如果新法順利上路，買賣的成本將大幅提高，但是否真能有效抑制房價還有待觀察。有專家認為，房地合一原本要打房的訴求，與原本大家的期待已有所落差，政府只是高高的舉起、輕輕的放下，對投資客的影響有限。

專家認為，房地合一對投資客的影響有限。（好房資料中心）

財政部規劃房地合一的方案，對不動產資本利得採用分離計稅，稅率最高可能達45%，持有5年以上、房價3000萬元以下，雙項條件如都符合，出售時得以免稅。長期持有房產將有減稅的優惠，同時區分自住、非自住，分年適用不同扣除率，而自用宅可享有更多優惠，持有10年以上，扣除率可達80%。另外，僅1戶的自用住宅的人，只要房價不超過3000萬，也享有免稅的福利。

分析師蔡明彰在節目57財星大道中表示，投資客可以轉炒低總價住宅，對小資族將造成衝擊，以後投機者都跑到中南部去炒低於3000萬的房子，像是原本當地居民1000萬可以買到的房子，未來可能還要多花個幾百萬才能買，對沒有房的民眾是一大利空，而分離課稅也相對的放了許多地主、囤房族一馬。

5年之內不管是自住、非自住，只要出售房屋就會被課稅，因此有人預估短期炒作的投資客將會消失。另外，長期持有房產將減稅，但非自用住宅的長期持有，是否也要包含在減稅的範圍內，也有人提出質疑。住展房屋網認為，若長期持有的定義只設10年，囤房族會有機可乘，可以將逢低買進的不動產高價賣出，還能逃過實價課稅。

雖然房地合一實價課稅全案還尚在研議，但隨著消息不斷的釋出，整體的架構已逐漸形成。房仲業者張旭嵐分析，房地合一的方向是在鼓勵房地產長期持有，避免中短期的買賣炒作，就長遠看來對房市的穩定有所助益。

地價稅自用住宅優惠稅率申請期限至9月22日

作者：MyGoNews林湘慈
時間：2014-09-14  
地價稅自用住宅優惠稅率申請期限至9月22日

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市稅捐處表示，依稅法規定，得適用自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地，所有權人應於地價稅開徵40日前(即9月22日以前)提出申請，逾期申請者，就只能從次年開始適用。

稅捐處進一步說明，地價稅一般用地稅率是10‰至55‰，自用住宅用地稅率2‰，二者相差至少4倍，自用住宅用地的條件為：
1.地上房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
2.有本人、配偶或直系親屬於地上房屋設立戶籍。
3.地上房屋沒有出租、營業。
4.本人與配偶及未成年受扶養親屬以1處為限。
5.都市土地面積未超過300平方公尺、非都市土地面積未超過700平方公尺。

該處特別提醒民眾，因自用住宅用地稅率是屬於優惠稅率，必須符合要件並申請核准才能適用，且地價稅是以當年8月31日土地登記簿上所記載之所有權人為納稅義務人，如有新購房地或原按一般用地稅率課徵地價稅之土地，符合上述自用住宅用地要件者，務必把握期限，在9月22日前向房地所在之稅捐處提出申請，以維護自身權益。

該處提醒民眾，原已核准按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅之土地，未供營業、出租使用，土地所有權人或其配偶、直系親屬仍有任何1人保留在原戶籍內未全部遷出，始可繼續適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，若前述設籍者之戶籍全部遷出，縱有居住之事實，亦不符合自用住宅用地規定，且應於戶籍遷出30日內向稅捐機關申報恢復按一般用地稅率課徵，以免經查獲而遭補徵差額稅款，還可能被處罰鍰；或戶籍遷出後於2014年9月22日前已由土地所有權人或其配偶、直系親屬任一人再辦竣戶籍登記者，亦應於2014年9月22日前向土地所在之稅捐機關重新提出申請，2014年度地價稅始可適用自用住宅用地稅率課徵。

房地合一後年上路！ 田大權：贏家都在現在買房！

好房網News記者李玲玲／台北報導

近日有媒體報導指出，房地合一實價課稅最快2016年上路，房產專家田大權對於該政策是否能順利上路，感到存疑。他認為，政府打房都不把原則訂清楚，「不確定就是最好打房政策！」況且政策要上路，得先經過立法院，但大家對立法院效率沒有信心，到時等政策確定了，機會可能也就消失了，因此「真正的贏家現在都在買房！」

田大權認為政府打房，應該先把原則訂清楚。(好房網News記者李玲玲/攝影)

根據永慶房屋最新前瞻報告指出，今年第四季有52%民眾看跌房價，其中有44%認為短期小幅看跌3~10%，但長期價格修正趨勢會持續擴大。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋就說，今年下半年房市受到政策壓抑、選舉影響，加上房地合一課稅可望上路，建商又搶在容積限縮前蓋房，面對政策實施前、供給量大、價格好談的情況下，現在是積極進場議價的好時機。

房產專家田大權11日在公開演講上，也針對房地合一政策提出看法，他直言，房地合一根本就是「豬頭政策！」因為土地會增值，地價稅會越繳越多，但房屋會折舊，房屋稅就會越繳越少，因此將兩者合併意義不大。

田大權也說，房地合一將自住宅逾三千萬元的房子納入排富，這根本就是天龍國條款，「三千萬到了其他縣市，反而能買的房子更大更豪華。」他痛批政府打房，都不把原則訂清楚，搞得人心惶惶，「不確定就是最好打房政策。」

「就不要打到後面什麼都沒變，變成一場誤會...」田大權說，就是因為現在市場氣氛不好，才更要趁這時候看房子，否則「不景氣不敢追，大景氣追不上，到底該什麼時候才能買房？」但不管什麼時候買，能買到好房子才是重點，「房價不會等到你發財才漲！」就算一坪300萬元的帝寶打一折，22K年輕人也買不起，因此政府應該解決的是經濟問題。