2013年1月30日 星期三

全球貨幣戰開打　小市民求生三法

記者胡智凱／台北報導
美國、日本相繼推出量化寬鬆政策後，引爆世界各國的貨幣戰爭。最近台幣甚至爆出單日下挫3角的狂貶走勢，在市場上引發恐慌，就連傳統避險的黃金和人民幣也都呈現貶值趨勢，究竟小市民要如何在炮火四射之中求得安穩的小確幸？我們提出三種方法。
小市民面對全球貨幣戰爭該如何是好呢，趕緊拿筆抄下小市民求生三法。（圖／好房資料中心）


「物以稀為貴、貨以多為賤」這句話道盡了經濟學千古不變的道理。當前全球貨幣戰爭，各國無不想方設法讓貨幣貶值，最惡質的方式就是印鈔票提高貨幣供給，讓市場上資金漫流之後，自然貨以多為賤，貨幣就貶值了。
綜觀貨幣戰爭近日的發展，日幣、韓圜、台幣都大幅貶值，越來越不值錢，物價也蠢蠢欲動，就連台塑集團總裁王文淵都憂心會引發通貨膨脹。對此，本有民眾以為把不值錢的台幣換成人民幣，就可以避免貶值的損害，沒想到就連人民幣也加入貶值的戰局，近日亦連連走貶。
也有民眾相信買進黃金才是正確的決定，但誠如前述「物以稀為貴、貨以多為賤」，前幾年儘管黃金有一波狂飆走勢，但那波走勢吸引金礦業者大量開採，如今已有供給過剩的危機，導致金價已經持續下跌超過一季。
從去年１０月跌到現在，黃金已經形成長期熊市的格局，不是貨幣戰爭中求生的好方法。

（圖／翻攝自網路）

既然人民幣不能換，黃金也不能換，那究竟要把不值錢的台幣轉換成什麼商品才能夠在貨幣戰爭中勉強求生呢？在此提出三種方法：

1.買進高配息股票：由於貨幣戰爭會有很多資金流入市場，一方面讓股票上漲，二方面也讓市場活絡、增加公司獲利，所以買進高配息股票會是趨吉避凶的好方法。其中以買進高配息ETF會是較安穩的選擇，不僅僅能賺到價差，還能賺到股利，更可以藉由ETF買進一攬子績優股的特性，替各位分散個股風險。

2.買進地產股：對於風險承擔能力稍微高一點的朋友來說，則可以選擇績優的地產股。因為在貨幣戰爭之中，貨幣變成以多為賤，但房屋則是以稀為貴；所以地產將因為資金推升以及其稀有性而水漲船高。連帶地產股也將獲益，尤其台灣地產股大多具有高獲利、高配息的特性，買來放著配息也是很好。

3.直接買進地產：具有最高風險承擔能力的朋友，不妨直接將資金投入地產，但前提是必須要慎選地段。因為與前兩個方法相較，直接買進地產可說是孤注一擲，正所謂「好的地段讓你上天堂，壞的地段讓你住套房」，所以必須要謹慎選擇適當的物件。要怎麼選擇呢？一樣要秉持著「物以稀為貴、貨以多為賤」的原則，這樣才能在貨幣戰爭中讓手上房產翻倍增值。
台灣‧林口‧銘璟
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近捷運不再最重要 公園更值錢

作者：MyGoNews林承志
時間：2013-01-29


換屋族、銀髮族除了訴求近公園，捷運站、醫院、購物便利則分別為第二、第三項選擇


新聞摘要
近公園名列銀髮族、換屋族心目中的第一名
上班族心目中的第一名才是近捷運

【MyGoNews林承志/台北報導】在自住客市場結構下，買房的觀點已經改變，根據東森不動產趨勢中心統計，以往眾人以為雙北市買屋都要「近捷運」的傳統印象，可能會被「近公園」與「購物便利」這兩項大機能取代。

東森不動產趨勢中心統計上班族、換屋族、銀髮族、媽媽族等四大族群重視生活機能排序，近公園名列銀髮族、換屋族心目中的第一名，上班族心目中的第一名才是近捷運，特別的是，近運動休閒中心首度入榜，受到上班族青睞，顯見休閒機能日益受到民眾重視。

東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示，年輕上班族群訴求上班快速便捷，多希望能多睡一點，距離公司近或交通方便、近捷運的區域就是首選。特別的是，現代上班族買房，還重視購物便利與近運動休閒中心，黃淑苓說，這幾年各大行政區運動休閒中心陸續完工，設備新穎收費低廉，成了民眾購屋上班族購屋機能之選。

黃淑苓建議，如果是近捷運、購屋便利、近運動休閒中心等需求，台北式可選擇中山區、南港區、萬華區，該區房價相對低廉，卻已經有成熟的捷運線，運動中心等機能，年輕上班族在這裡可以找到1500萬元2房產品。若是新北市，則可選擇淡水、三重、汐止，1000萬元就可以買2~3房。

至於換屋族、銀髮族除了訴求近公園，捷運站、醫院、購物便利則分別為第二、第三項選擇，黃淑苓建議房價在台北市居間擁有青山湖景的內湖區、有溫泉的北投地區，就很適合銀髮換屋族群，如果要近醫院與捷運站，中山區有馬偕醫院、捷運淡水線、蘆洲中和線，大安區有國泰醫院與仁愛醫院等，發展成熟的板南線，會讓生活方便許多。
新北市則推薦銀髮族可選擇第三圈的中和、三峽、林口，在台北買3房老公寓的價格，新北市第三圈可以買電梯大樓附管理，而該三區都有大型醫學中心，像是林口長庚、三峽恩主公醫院等。

媽媽族重視子女教育，買屋訴求近學區，其次則為購物便利與近捷運，黃淑苓表示，台北市中正區、文山區學風鼎盛，新北市板橋、永和、新店都以公教人員多、重視教育聞名，1000萬元可以買到2房產品，中正區有國語實小、師院附小、永安國小評價都不錯，文山區名校更多，景興、實踐、永建、萬興、力行等，評價都很好，若以1500萬元預算，中正區可買2房公寓，文山區買2房大樓甚至可能買到3房公寓。
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2013年1月28日 星期一

阮慕驊：美國印鈔效益初現 2013年美國房地產將持續復甦

【地產專欄】
Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 5小時前

拉斯維加斯房產漲幅最高達16%

走過次貸海嘯，美國房地產從2012年中開始止跌復甦，迄今復甦的趨勢愈發明顯，筆者曾於2012年初赴美國拉斯維加斯參訪地產案，當時一片蕭條，才僅一年時間，拉斯維加斯地產已走出谷底。根據美國房地產資訊網站「Trulia」最新公布的資料顯示，拉斯維加斯2012年房價較前一年上升達16%，是全美房價漲升幅度最大的地區。

美國特有居家生活導致次貸危機

美國人酷愛居家生活，特有的住宅和社區文化，算得上是美國的文化一環。平整的社區道路，家家戶戶有花園和草坪，獨棟式的洋房配上獨立的車庫，是全美各地一致性的社區景觀。美國人也以擁有自已的房產為目標，以家庭為中心的生活型態，是標準美國人的生活觀。

也正由於美國人喜愛擁有房產，不管信用和收入能力，拼了命也要有棟房成為2008年次貸海嘯的主因，過度的房產投資使得房價飆升，08年雷曼兄弟的倒閉成為壓垮駱駝的最後一根稻草，美國房價於焉崩跌，大量的「止贖屋」成了助跌元兇，許許多多美國人被迫搬出了他們的家園，甚至只能暫時棲身於車上或公園。

美國印鈔救市 房市復甦活絡好轉

但就在美國政府不斷印鈔救市之下，08年迄今，美國失業率得以下降，且房貸利率被壓抑至歷史新低，美國房市終於在2012年中落底了，迄今復甦的動力並未停歇，且預計今年美國房市仍將向上發展，回復往昔的活絡。



資料提供：XQ全球贏家

由上圖可見美國的成屋銷售已呈明顯的止穩回升態勢，且下圖新屋開工也大底完成，代表無論是新屋或成屋市場都見好轉。

資料提供：XQ全球贏家

美國房地產資訊網站「Trulia」最新公布的資料，美國去年12月房屋要價較一年前同期上升超過5%。接受調查的100個主要都會區中，82個在2012年出現年度增長，數量遠多過2011年的12個。其中漲幅最大者為賭城拉斯維加斯，2011年當地房價還曾下跌11%。

投資最佳時機為大家退場之時

筆者於2012年初到賭城參訪地產，曾赴美國知名建商Lennar當地工地參觀，當時門可羅雀，工地也都呈停擺狀態，無人知道美國房市何時會復甦，一切看起來似乎仍很絕望，但下圖可見，該建商股價去年一年漲幅逾倍，正驗證了投資最佳的時機點是大家都退場觀望而且絕對悲觀之時！

資料提供：XQ全球贏家

近來台灣興起了一股走海外置產風潮，馬來西亞、泰國、日本和美國都是目標區，主因是台灣打房打到投資客退場，加上台幣升值資金往海外走有利等因素使然，其次是房仲業者在台灣做不到生意，自然只好另謀他途。至於美國現階段房產具備什麼吸引力呢？

美國房產投資最佳時刻 租金報酬率8%吸引台灣投資客

首先，美國房貸利率處於歷史低點，下圖可見是美國30年期房貸利率走勢圖，目前年息已跌破4%。



資料提供：XQ全球贏家

其次，美國整體經濟正在好轉，消費動能與就業情況都在持續改善，這自然會進一步促使房價走升，並消化銀行手中的止贖屋或溺水屋。下圖是美國失業率，目前已降至8%之下。



資料提供：XQ全球贏家

據此，筆者認為美國房產會持續復甦，惟復甦腳步不會太快，房價不會暴衝式上漲，而是以穩步向上的可能居多。美國租屋租金報酬率約有8%，是吸引台灣投資者的另一緣由，但美國房產稅甚高，且若租客不付租金又賴者不走，處理起來有許多麻煩，這些都是投資前需要多方考量的因素。


 
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Sway：投資日本房市 小心套牢無處哀

【地產專欄】
Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 2013年1月26日 下午11:47


往日人滿為患的小樽現在也人煙凋零

最近日幣大跌，房仲猛炒作去日本投資，說最近光是日幣跌了一成，房價就馬上少了一成，正是進場的好時機，完全是一個見人說人話、見鬼說鬼話的方法，誰要是相信了，你的錢根本就等於送給別人操控，有沒有獲利，任人宰割。

過去人滿為患的北海道瞬間蕭條

幾周前去了日本北海道，狂吃螃蟹、瀟灑滑雪，十分愜意，但我留意到一件事，美好的旅遊品質，居然是因為沒有大陸遊客的因素，逛街沒人跟你搶貨、吃飯沒人跟你爭位、連住飯店，也是中午就可以提早入住，這不是禮遇，而是沒有遊客。

去年我也在下雪時去了，當時街道人群熙嚷，想要在知名景點照個獨照，幾乎不可能，百萬夜景的函館，擠滿窗邊的是講捲舌中文的，優雅靜謐的小樽，是士林夜市的翻版，而全球遊客必去的狸小路商圈，不只令我大失荷包，想買東西都要用搶的，這裡不只是捲舌中文人，還有參雜台語人、各種口音日文人、韓文人，充斥在藥妝店、甜點店、螃蟹店。去年應該是福島核電事件過了一年之後的光景，所以我猜，在福島以前，恐怕是人潮更多。

今年，則是釣魚台事件之後的光景，店鋪一個個貼出頂讓的招牌，人應該是最多的狸小路商圈，沒有遊客，只剩下日本人躲在彈珠店裡消磨時間，土產店也關了大半，觀光客愛去的超大螃蟹店完全不用預約，知名的政壽司只有三桌客人，百貨公司人最多的時候，是晚上八點以後的熟食折價時段。

以前的路邊烤螃蟹腳、烤海膽的店，根本就不見蹤影，壽司街也只剩下兩間店，根本不能成街。遊客少，買個東西店家都願意打折，比如去百貨公司買個干貝，要求打九折一定沒問題，店員又多送我兩包魷魚絲。

訂飯店過去都要提早，尤其在滑雪的熱門時段，沒提早三個月是不會有好的旅館可住，而今，知名的民宿區，有好多棟斜屋頂的美麗民宿，門口的雪乾脆不清除，反正不用開門營業，位置最好的五星級飯店，空房一大堆，要提早入房都沒有問題。就說吃飯吧，櫃台說要先訂才有位子，但無論早餐還是晚餐，剛入座跟吃飽要離開，人也沒增加過，根本就是想吃就有位子。



許多商價都已貼出頂讓公告

釣魚台後買房包你吐血三次不止

日本跟中國緊張對峙也不是一天兩天的事，但一次福島就打趴了日本人購買房地產的意願，等到福島事件稍歇，台灣又開始有房仲大力宣導日本投資，當真是把自己國人往輻射裡送去，當時喊出「逢低買進」，之後還有不少藝人跟名嘴買日本房地產的故事，在各種媒體中散發。

結果又來個釣魚台，所有中國客人一夕之間不去日本，整個日本瞬間蕭條，應該是熱鬧且可以滿足大量觀光客的街頭，現在只剩下在地日本人的市場量。

你要投資日本嗎？福島前進場的，應該吐血三次，釣魚台後進場的，可能會多吐一次血，因為現在日幣大貶一成，你一年前買的房價，直接慘跌一成。無論你想投資民宿、店面、辦公、出租住宅，福島後市場慘淡，釣魚台後市場更加慘淡，而上個月日本還在演習，說是兩小時就可以搶攤「收復」釣魚台。

逢低買進？業者仍用這句永恆的話來賣屋，但這低點，怎麼仍一再探底，而沒有停止往下呢？況且，這些利空的因素，都來自於無法操縱的事件，你得投資獲利與否，綜有萬分才智，也由不得你，任憑日本人跟台灣業者宰割。

日本年輕人已經不買房了，你想炒短波，我已經擔心你的租金馬上就收不到，更別講轉手的獲利，房仲業者華麗的詞彙，不負責的說出「匯率跌房價馬上省一成」這樣的話，你買房他才有得賺，而你賺不賺的到，那是你家的事！

房地產專家兼暢銷作家 Sway

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2013年1月26日 星期六

容積移轉限縮 中市開第1槍 將引爆搶照搶建潮 房價看漲20%

2013/01/25 星期五 07:48
來源
內政部全面檢討縮減容積獎勵之際，台中市政府率先自5月1日起縮減容積移轉，縮減幅度最高一半，台中市建築開發公會初步評估，此舉將連帶推升房價，漲幅至少在15%至20%，還會引發新一波搶照、搶建潮。

業界並盛傳，內政部縮減容積獎勵一事，將在7月1日全面上路，對此，內政部部長李鴻源昨（24）日表示，並無此時間表，此案還在醞釀階段，待營建署擬妥方案之後，會邀請學界專家與業界代表共同商討，等全案成熟後才會推出。

李鴻源指出，容積對於都市的景觀與發展、建築物的安全，乃至於民眾的居住安全與日照權等，都有影響，過往容積獎勵並無上限，近來他請營建署評估訂定上限；業界普遍認為，容積獎勵降低將帶動房價上漲，對此，李鴻源說，將與業界交換意見，考量各項因素後，找出平衡點。

營建署署長葉世文透露，容積獎勵上限將由中央政府訂出標準，地方政府則在此標準下自行調整，各地可因地制宜。對於台中市開出第一槍，台北市昨天未表意見，新北市將配合中央政府、但盼保有彈性；台南市直指台南法定容積率本就偏低，不希望大砍容積獎勵；高雄市則有意採取總量管制方式，而非全面限縮。

據了解，內政部過去對於容積獎勵、容積移轉並未嚴格控管，導致建築物長高、長胖現象到處可見，影響都市景觀與居住品質，而遭到監察院糾正，因而決定修法。

台中市政府最近完成「容積移轉審查許可條件作業要點」修正，預計5月1日起正式上路。

台灣‧林口‧銘璟
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2013年1月23日 星期三

高齡海嘯來襲 你準備好了嗎？

台灣已於1993年成為高齡化社會，截至2012年底，我國65歲以上的老年人口達11.2%%，而按經建會推估，台灣高齡人口比率將於6年後的2018年達到14%，正式邁入高齡社會；到了2025年，老年人口更將達到總人口數的兩成，一舉超越美國、英國。

隨著人口不斷老化，加上嬰兒潮世代逐漸步入退休階段，未來年輕人扶養的老年人負擔越來越多，社會醫療成本危機也隨之浮現，這都突顯出提早規劃退休生活的重要性。迎接高齡化社會的挑戰，我們該如何面對？政府目前又有哪些因應措施呢？值得深入探討。

【高齡快速增加醫療險及早規劃】

台灣正邁向「老人國」！根據經建會「2012到2060年人口推估」，台灣65歲以上人口占總人口比率將由去(101)年的11.2%，增加到2060年的39.4%，等於每2.5個人就有1個是老人。其中，80歲以上長者占老年人口的比率，也將由2012年的25.4%，大幅上升為2060年的41.4%。

受少子化及人口結構老化的影響，未來上班族的負擔也會越來越重，經建會推估，台灣每百位工作年齡人口所需負擔的老幼人口，去(101)年為35人，達最低點，之後將一路向上攀升，至2060年增加為97人。而台灣人口年齡的中位數也會持續上升，2060年可能提高至57.4歲，扶養比更高達97.1%。

人口結構快速高齡化，將對台灣社會造成莫大的影響。從醫療支出來看，根據衛生署統計，2011年50歲以上人口數占總人口數的30.6%，但國民醫療保健支出有高達61.4%是用於50歲以上國民的個人醫療費用上，其中又以50歲至79歲所花費用較高(左圖)。

理財專家則建議，隨著年齡增長，保險的費率也會隨之增加，民眾最好趁年輕時做好醫療險規劃，不僅保費較為便宜，也可及早為老年生活建立保障。(詳細內容請參考：「保險足額規劃解決老年煩惱」)


【失能人口急遽增加長期照護越顯重要】

老人家上了年紀，不只身體健康容易亮紅燈，也有可能遭受失能的折磨，讓家人疲於照顧。根據衛生署「2010年國民長期照護需要調查」估計，2011年失能人數約66萬8933人，2016年攀升至77萬8905人，到了2021年估計有88萬4,333人，2026年更將突破百萬人，達到104萬5,643人。

隨著失能人口逐年增加，長期照護的重要性也與日劇增。內政部自97年推出「長期照顧十年計畫」，規劃10年內投入約817億元經費，提供失能者居家式、社區式或機構式的照顧服務。內容主要包括居家服務、日間照顧、老人營養餐飲、居家護理、輔具購買租借及居家無障礙環境改善、交通接送及喘息服務…等。

政府積極推動長照服務，但仍有進步的空間。據衛生署去年統計，全國機構式服務床位9.6萬床，入住率達8成，估算有18%失能老人接受機構式長照服務，等於有8成2的長者未獲得機構照顧，遠不及先進國家30%的機構照護標準。

此外，據統計，目前在台外籍看護工約20萬人，而本國籍看護還不到1萬，顯示國內照護人力過度仰賴外籍看護。日前傳出泰國、印尼未來將不再輸出勞工的消息，若真如此，恐將造成長照人力的缺口，政府應加快建立完善長照體制的腳步，提升國內長照專業人力，以因應未來可能面臨到的衝擊。

除了長照服務，政府亦提供多項老人福利。在醫療保健方面，包括老人預防保健服務、中低收入老人醫療費用補助、中低收入老人重病住院看護費補助等；老人生活津貼則有中低收入戶老人生活津貼、中低收入老人特別照顧津貼、國民年金老年基本保證年金(原敬老津貼)、老年農民福利津貼及榮民公費就養給付等，民眾可善加利用。

【平均餘命延長退休規劃要趁早】

老年生活要幸福，「健康」和「金錢」同等重要。究竟要準備多少退休金才足夠因應後半輩子呢？民眾可利用「所得替代率」來預估自己退休後所需的生活開銷，原則上退休所得替代率(退休所得替代率=退休後每月需要的生活費用÷退休前平均薪資)最好能提升至7成。

舉例來說，現在月收入5萬元的上班族，退休後每月需準備3.5萬元，就可維持退休前的生活水準，如果想到處去旅行、看看世界，就得再調高預備金。除所得替代率外，各地最低生活費用也可當作計算退休金的參考。

根據主計處統計，台北市每人每月最低生活費用標準為10,244元、新北市是11,832元、高雄市為11,890元、台灣省為10,244元、台中市為11,066元。以此標準來看，上班族邁入銀髮族後，想單靠3,000~7,000元的政府補貼過日子，恐怕有難度。

全文網址: http://www.moneydj.com/KMDJ/Blog/BlogArticleViewer.aspx?a=09a03094-02b4-4eb1-8982-000000017956#ixzz2InZ0ZfW3
 
台灣‧林口‧銘璟

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102年房市走平價Style　「林三淡」成領頭羊


ETtoday – 2013年1月23日 下午12:14

記者林信男／台北報導

根據台灣房屋智庫調查，在新北市13個房市交易熱區當中，以林口、三峽、淡水等區的房價最平易近人，人口增加數也是新北前3名，顯見平價產品已成市場主流，預計102年房市會持續走平價風，林、三、淡3區將成領頭羊。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，自奢侈稅以來，雙北房市交易量能大幅萎縮，房價卻依然居高不下，許多民眾紛紛轉往未來有重大公共建設，且符合低單價、低總價、低基期等條件的「3低」訴求區，期望以通勤時間，換取更大的居住空間並減輕經濟負擔，在這種情況下，林口、三峽、淡水便成為買家的首選區。

劉志雄強調，許多建商也看準林、三、淡的潛力，大量進場推案，就目前來看，隨著重大建設陸續拍板定案，購屋族的信心也隨之增加，預計林、三、淡等區，將成為102年房市多頭的領頭羊。

台灣‧林口‧銘璟
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