2012年11月30日 星期五

雙北房市 重大建設低價區可望補漲~林口



作者： 王莫昀╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年11月30日 上午5:30


中國時報【王莫昀╱台北報導】

龍年房巿刮冷風，成交量銳減，建商開價趨於保守，但不是所有地區房價就此「凍漲」。根住展雜誌調查，雙北巿許多有重大建設題材的低價區，因與周邊高房價區產生比價效應，有機會出現補漲契機，包括鶯歌、淡海新巿鎮、五股洲子洋重劃區、北巿的北投區與文山區等，在蛇年間，分別有機會突破每坪20萬、30萬與60萬元的門檻。

「不過，比較效應並非處處可套用！」台北巿代銷公會發言人施孝文指出，像是台北市信義計畫區預售屋房價在每坪200萬元上下，但鄰近的吳興街因區段特性，維持在每坪5、60萬上下，並未受惠鄰近豪宅齊聚的燙金門牌區帶動，大舉向100萬門檻靠攏的情形，畢竟比價效應還須有重大建設等題材支撐才會產生做用。

根據住展雜誌調查，新的一年房價有機會「解凍」甚至補漲區，包括新北巿的淡海新巿鎮、鶯歌、林口、五股洲子洋重劃區、蘆洲等地。

以新北市的五股為例，洲子洋重劃區近期房市交易熱絡，五股地區今年第三季平均房價為29.3萬元一坪，與一旁蘆洲的平均房價38.8萬元，出現一坪9.5萬元的價差，預估五股在與蘆洲房價的比價效應下，明年房價可望站上3字頭，即向每坪30萬元邁進。

淡水今年第三季的平均房價為每坪25.6萬元，與淡水平均房價有2至5萬價差的淡海新市鎮，在捷運綠山線政策逐漸成熟的激勵下，明年房價可望出現補漲行。

過去房價漲不動，曾被業界戲稱為「小鳥唱歌的地方」鶯歌，今年第三季房價為18.6萬元，是少數新北市房價還在1字頭的地區。然在樹林、三峽地區房價的比價效應下，明年鶯歌可望站穩每坪20萬元大關。

台北市方面，今年第三季預售屋的平均房價已達76萬元，站上北市預售屋平均房價的新高點。

台北市上看6字頭的地區有2處，為北市的北投及文山區，明年房價上看每坪70萬元的則有4區，分別是北市的內湖、南港、大同及萬華。

此外，桃園縣將在兩年後由「準直轄市」升格為直轄市，航空城計畫也即將啟動，多項利多，讓桃園房市寒冬中熱呼呼，今年前9月核發建照戶數達13152件，直逼建照戶數最多的新北市13655件，有機會成為今年建照核發戶數最多的區域。


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2012年11月28日 星期三

後實價登錄房價透明　補漲區域快進場

相關關鍵字 > 西門町 , 後實價登錄 , 捷運 , 交通
林口遠雄未來城   林口看屋找台灣房屋林口特區店

記者廖天雄／台北報導
台灣房市正式進入「後實價登錄」時代，在可以更快速獲得房價資訊的現在，選擇一些具有潛力的區域，例如：新北市的汐止，或是更往南的林口、泰山，加上台鐵、捷運日趨完整，專家預估，未來可能有頗大的補漲空間，在房價還未上漲前進場，可望獲得最大的利益。
專家預估汐止區可能有20～30％的補漲空間（圖／台鐵汐科站／翻攝自google maps）

目前台北市精華區如大安、信義，預售屋開價多破百萬，中古屋的價碼也有60、70萬。
但在台北西區萬華、大同區的預售屋，每坪開價約75萬，與大安、信義相比，對首購族來說較能負擔。
而同樣位於西區的西門町，因為雙子星大樓的開發，壽險、建商在此地大筆的投資，未來松山線的起點在此，未來房價還有補漲空間，今年在西門的新推案有4件，每坪開價約75萬。住宅平均每坪約51萬。
相對於台北市的高房價，新北市有不少區域還在2、3字頭，未來也有不少的補漲空間。
汐止區目前新屋的房價每坪約30萬，中古屋每坪約27萬，未來有捷運民生汐止線通過，目前雖然沒有捷運，但利用台鐵往台北時間約30分鐘，往內科、南軟通勤也在30分鐘以內，而房價親民，房仲業者認為，未來可能有20～30％的漲幅。
泰山、林口、桃園航空城，這三個區域的每坪平均接落在20萬元左右，未來機場捷運開通後，對往來台北的交通將更方便，搭乘機場捷運通勤，目前捷運局預估的時間約在30～40分鐘。而房子的價格又更低，對想要買房，但資金不是很充足的民眾，也是一個不錯的選擇，未來可能有不錯的補漲趨勢。
後實價登錄，房市在房仲業者觀察下，有四個趨勢，1、賣房價格趨於平實，2、好地段房屋更好賣，3、某些賣家降價求售，4、好社區更搶手。這四項是後實價登錄時代的趨勢，也成為民眾買房想要獲利的四個指標。
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學者觀點－實價登錄 會使房價反轉向上？

2012-11-28 01:17 工商時報
王健全中華經濟研究院副院長


林口成屋遠雄大未來 

最近房地產價格開始以實價登錄後，不少仲介公司、房地產業者紛紛表示，實價登錄後，交易量顯著增加，未來二、三年內房價安全、沒有反轉、下跌的條件。甚至建議準備持有五年以上的買方，積極進場投資。另一方面，政治大學的張金鶚教授、淡江大學莊孟翰教授則表示全台灣的房地產價格高估，未來將會下修。正反面論點各有其道理，究竟實際情形如何？筆者試著分析未來房價的可能變化。

　最近，筆者有機會看了幾戶房地產的鑑價報告，其鑑定的價格和市價有了二成左右的差距，可見房價的哄抬並非空穴來風。至於房價會不會逆勢上漲？一般言，房地產的上漲有以下幾個原因：第一，隨著經濟的疲弱，為了避免景氣的進一步下挫，政府抑制房地產市場上漲的力道也跟著減弱。第二，美國第三輪貨幣寬鬆政策（QE3）在熱錢四處流竄下，物價會上漲引導民眾購置房地產以保值，故導致房價上漲，不過，QE3的效果對美國影響較大，對全球的影響似乎不如預期，此一顧慮或可稍稍緩和。第三，八成的房地產價格或資訊為房地產業者所寡斷，在資訊不對稱下，房價易漲難跌。還好在實價登錄後已扭轉此一局面。第四，陸資開放利多的預期，也會使得商用不動產及豪宅價格不易大跌。

　不過，在房地產價格和一般民眾的購買力有了極大差距後，房地產價格的下跌也有以下幾個理由：第一，民眾所得增加有限，幾近40％的家庭零儲蓄的情況下，房地產價格的上漲也脫離了基本面。第二，部分銀行的房貸利率已逐步上漲並接近3％左右，利率是泡沫的天敵，再漲上去，房地產泡沫就會被戳破。第三，台灣人口老化、少子化情形嚴重，出生人數小於死亡人數的情況將在未來幾年內出現，購屋需求及房價自然會呈下滑趨勢。第四，全球經濟走弱，經濟動能消失下也會影響台灣民眾的所得及購屋需求。第五，台灣的房屋貸款全額占GDP五成以上，愛爾蘭、西班牙房地產泡沫拖垮銀行及政府財政的殷鑑不遠，值得警惕。

　因此，依筆者的判斷，在房地產價格實價登錄後，自用住宅已呈買方市場，房價走跌應是預料中的事。不過，台北市房地產供給少，價格向下修正最多一～二成左右。另一方面，商用不動產在陸資來台持續開放下，恐怕較難下跌。故政府在制定房地產政策，應有所區隔。商用不動產如因基本面需求，有上漲空間，可課以重稅，以防過度飆漲，影響租金及商圈的競爭力。反之，一般住宅需求，供過於求，哄抬嚴重，同時，為一般民眾安身立命所繫，加上對經濟拉動效果有限，應透過政策引導下跌。

　另一方面，台灣目前地價稅、房屋稅稅率太低，土地持有成本低，易形成投機需求，未來應逐步提高房屋的持有成本，以降低炒作需求。自住需求實價課徵或許不宜，但第二棟投資住宅應調高其持有成本，以遏抑炒作。同時，金管會對於壽險公司獵地需求的報酬率應嚴加約束，以免過度投資，一旦景氣反轉，拖累銀行及國家金融體系。甚至金管會可以考慮要求壽險金融業應將資金的一定比例對產業進行實質投資，以兼顧產業發展與遏止土地炒作需求。

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申請爆量 台商掀返鄉潮

2012-11-28 01:17
工商時報
記者潘羿菁／台北報導 

林口是機場捷運往台北的第一站  投資林口找林口*銘璟


 →行政院祭出優惠，加強推動台商回來投資，沒想到，不到1個月就有好成績。

　「加強推動台商回台投資方案」啟動不到1個月，申請件數爆量！經濟部工業局長沈榮津昨（27）日表示，已掌握到131家潛在投資廠商，投資金額逾新台幣300億元，已有不少廠商已經遞件，投資領域「包羅萬象」。

　行政院自11月1日啟動為期兩年的加強台商回台投資方案，對台商回台投資，提供增額外勞比例、土地取得、設備進口免關稅、強化輔導與提供專案貸款等措施，經濟部並根據該方案，訂定「推動台商回台投資聯合審查作業要點」。

　對於台商定義，工業局明確訂定是赴海外投資達2年以上的廠商，同時以下要件擇一符合：第一、自有品牌國際行銷，最近2年海外出貨占產量50％以上。第二、在國際供應鏈居於關鍵地位，在最近1年內，屬於國際供應鏈重要環節的前五大供應商，或國際市場率達10％以上。第三、屬於六大新興產業、四大智慧產業，或是傳產維新等高附加價值產品。第四、台資跨國公司在台設立研發中心或營運總部。

　沈榮津說，預計下周一（3日）會邀請131家潛在投資廠商舉行座談會，除了說明方案內容之外，也會積極鼓勵廠商儘快遞件，一旦工業局受理後，經濟部將會在1周內審定投資計畫書。

　這131家廠商領域相當多元化，沈榮津舉例，工具機、資通訊、連結器、光電、半導體、電源供應器、紡織、生技與塑膠製品等，可謂「包羅萬象」，估計掌握投資金額約新台幣300億餘元。

　他更透露，事實上已有廠商遞件，其投資領域範圍屬於民生化工。

　工業局副局長連錦漳說，約有20多家申請案已遞進來，但是部份文件需要再補強，因此已請業者重新補件申請。

　值得一談的是，由於台商回台最在意人力是否充沛，因此工業局為了要儘快補足勞動力，也與勞委會協調出外勞配額預核機制。

　連錦漳舉例，假設A廠商回台投資領域屬於高科技產業，預計雇用員工總人數為200人，按照台商回台方案，給予核備外勞比例為35％，換算A廠商可取得70名外勞人力，本國勞工為130（200-70）名額，而業者只要取得工廠登記證後，就可以先向工業局申請35名（70/2）外勞，半年內雇用本國勞工65（130/2）名，始給予剩餘35名外勞配額。



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2012年11月27日 星期二

下個黃金10年啟動 錢存銀行會倒楣 4大領域或可淘金


作者： 鉅亨網編輯查淑妝綜合報導 | 鉅亨網 – 2012年11月26日 下午2:20

《重慶晨報》消息，接受西南財經大學光華教育培訓中心邀請授課的著名經濟學家溫元凱教授表示，中國的經濟走勢有下行趨勢，但並不可怕。他預測，一系列新政或許會推出，這將推動下一個「黃金 10 年」甚至「黃金 20 年」的產生。他認為，老百性要擔心的是「今天仍存在銀行裡的錢， 3 年以後就倒楣了！」老百姓應更加關注自己的理財，未來宏觀、房產、理財、股市等 4 大領域或有淘金的機會。

中新網報導，談宏觀，溫元凱表示，政府會推出很多新政，如進一步推動開放民間資本，刺激國內消費，開放「低空」與出國投資。

溫元凱對目前的大形勢用了 9 個字來概括：「新格局、新挑戰、新機遇。」他認為目前的經濟有下行的趨勢，國內外的投資者對經濟形勢也並不樂觀。中國經濟正在快速增長，同時也正在成為世界工廠，但是美國帶來的金融風暴正在由全世界尤其是中國來買單，許多金融大鱷也盯上了中國，把中國當作一隻虛胖的「經濟大肥羊」，隨時準備來「擠一把奶」、「剪一把毛」。

未來可能會推出哪些新政呢？溫元凱說，目前中國的民間資本處於無處可投的尷尬境地，這是一件非常可惜的事情，因此新政會進一步推動開發民間資本。要讓民間資本為中國的經濟發展做貢獻，需要開放很多領域，包括房地產業和金融業，民營資本可以參與村鎮銀行，可以創辦私人銀行、民營銀行，進入證券、保險、銀行等金融領域，還包括通訊、交通等行業。

政府還會推出新政促進經濟，推動企業轉型升級和創新，原來的政府投資拉動經濟為主可能轉變為與民間資本共同投資來拉動，因為中國的傳統製造業已經面臨飽和和產能過剩，未來一兩年內出口形勢不容樂觀。

除了進一步深化改革外，溫元凱教授認為中國還將繼續刺激國內消費。今年中秋、國慶節，國家實行高速公路免費，創造了 8000 億元的消費，明年春節也將繼續實行這一政策，這都將極大地刺激國內的消費。除此之外，中央還有可能繼續推行其他的消費政策，包括促進汽車銷售等。

溫元凱表示，中央用了很大的魄力開放「低空」和「通用航空」，未來「低空開放」、「通用航空」、私人飛機將成為新一輪的井噴式增長行業。溫元凱解釋，中國目前只有 800 多架飛機，擁有航空駕照的飛行員不過 2700 多人，而美國卻有 22 萬架飛機、 59 萬名飛行員。未來 10 年，中國可能超過美國，成為擁有私人飛機最多的國家，這將為中國的經濟創造上萬億的經濟增長。

過去國內是央企和國企走出去，在國外買資源、修路、架橋等，而民營企業主要從事國際化的貿易。未來國家可能會鼓勵民營企業走出去，在國外開礦、開工廠、併購、成為跨國公司或者真正進行資本運作的投資，這將是一片廣闊的天地。

談房價，溫元凱指出，即便今年回落，到一定時候仍會繼續反彈， 3 年後房價會是今天的 150%。談理財，溫元凱認為，通貨膨脹難以避免，老百姓莫把錢放銀行就不管了，而應該做投資組合。

溫元凱認為，中國將迎來新一輪的通貨膨脹。因為這個通貨膨脹是全球性的，美國人實行第三輪寬鬆貨幣政策 (QE3) ，歐洲印鈔票，日本印鈔票，中國很難避免。溫教授認為 3 年後工薪階層的工資會在現在的水平上翻倍，房價方面，即便今年有一些回落，但是到一定的時候會繼續反彈，三年以後會到達今天的 150%。

不過相對於 3 年以後的工資收入來講，房價可能會更加趨於合理一點。「你要擔心的是今天仍存在銀行裏的錢， 3 年以後就倒楣了，所以每一個老百姓要更加關注自己的理財，對財產、資產做一個投資組合的配置，這是我的建議。」溫元凱說。

談股市，溫元凱指出，制度性缺陷需改進，應該關注戰略新興產業板塊，大牛股有望在此產生。

近 10 年，中國經濟增速位居世界前列，但近 5 年中國的股市卻相當慘澹，幾年前溫元凱曾經寫了一本書預測中國股市將漲到 10000 點，很可惜股市不僅沒有漲到 10000 點，反而降到了 2000 點。

對於這個問題，溫元凱說，他當時列舉了中國股市出現大牛市的 9 大成因，包括中國經濟持續高速增長、中國正在成為世界最佳投資熱土等等，這些原因都沒有變，但是他也列舉了中國股市登 10000 點的 7 個前提，包括美國歐洲日本不發生重大危機、中日釣魚島東海油氣田不發生重大衝突、世界經濟平穩增長不發生全球性衰退等等，但這些都發生了。

「中國是一個新興的市場，不適合用成熟市場的標準來衡量，中國股民的構成也很鬆散。而且中國股市也有缺陷，主要是制度上的問題，包括圈錢、套現、做莊、黑幕、外資等等，他們巧取豪奪，在中國形成了一個龐大的資本市場。」溫元凱說。

對於股市，溫元凱認為，當前要打破資本的壟斷，打擊內幕交易，如此，股市將迎來一輪新的牛市。

溫元凱建議投資者關注戰略新興產業板塊，他相信未來的中國，戰略新興板塊會產生大牛股，「對此我深信不疑。」溫元凱信心滿滿地說，「將來在投資股市上，仍然會有非常豐厚的收益，就像前 20 年， 1994 年用 26 萬元萬科地產的股票，到 2008 年賣掉就是 2000 萬，有過這樣的故事，而且將來還會有。」


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2012年11月26日 星期一

影視音產業／北市擴大影視產業 新北照步來

【聯合報╱記者黃福其／板橋報導】
2012.11.15 03:32 am


北市府昨天召開記者會宣布推動「台北影視音產業專區」，新北市長朱立倫說，北市府擴大既有的影視產業，未來雙北市可各自發展，共同努力。

新北市府在林口區打造「新北影視城」，其中的產業專用區規畫「影視旗艦區」，繼民視、TVBS進駐後，第3塊地的開發因「地主」北市府將先用於世大運轉運站，暫時無法使用。

朱立倫說，原規畫在林口設置的司法園區將改設影視國際區，已呈報經建會、內政部營建署獲支持；另在林口工一工業區設「影視育成區」、「影視支援區」，正規畫都計變更。

經發局說，「新北影視城」計畫包括旗艦區、育成區、支援區及國際媒體區，以林口區文化一、二路與四維路、信義路間的「旗艦區」進度最快，7.4公頃土地有3處編定為產專區，北市府土地則還是住宅區。

經發局表示，影視旗艦區內的北市土地，目前雖因規畫做為世大運轉運站，暫時無法使用，但雙北市府協商後，決定等世大運結束後再招商，不會影響新北影視城進度。
【2012/11/15 聯合報】@ http://udn.com/


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2012年11月21日 星期三

台灣房屋推出第二品牌「優美地產」

作者：MyGoNews林承志
時間：2012-11-21
  
台灣房屋以直營及加盟深耕台灣房市多年，推出「優美地產」 
新聞摘要
 
優美地產成立之際，展店版圖已簽約10家，舊曆年底預簽30家
【MygoNews林承志/台北報導】台灣房屋地產集團以人文、科技、創新、通路，服務消費大眾，至今5年已創下400家展店佳績。台灣房屋地產集團邁入28周年之際，為迎接政府實價揭露後，房市透明化時代，讓房仲從業人員將更具品牌、專業及服務化，台灣房屋以直營及加盟深耕台灣房市多年，推出「優美地產」，利用效率化經營，以「價格優 服務美」，提供優質服務，美好生活，預計2013年完成100家。

台灣房屋地產集團首席總經理彭培業表示，台灣房屋地產集團延續過去將品牌成功推向全台及亞洲經驗，以雙品牌核心，提升市場競爭力，兩個品牌都是台灣房屋地產集團要建立的市場一線品牌，要提供店東、消費者更好的選擇。

而優美地產可以台灣房屋資訊後台做連線，使之成為大品牌的房仲，擁有專業的教育訓練，強大專業的後勤支援團隊，提升市場經紀人員的專業形象。

彭培業分析，以雙品牌雙核心的態度與觀念，找好的人，上對的車，做對的事，把對的事做到最好，開始定位明確，並非副品牌，而是雙品牌雙核心，逆勢展店並非困難，而是勢如破竹以迎接台灣房市美好年代。

尤其在第一波優惠專案裡，於2012年11月30日前，開放各區特優1名有志一同的加盟者，像雙北市場，為了提供優質店東，繼續延續房仲領域發光發熱的舞台，優美地產的推出，不論是老店東或同業的詢問度都絡繹不絕。優美地產成立之際，展店版圖已簽約10家，舊曆年底預簽30家，2013年將完成100家的展店計畫，3年內台灣房屋地產集團服務據點涵蓋兩岸四地、亞太地區，將突破2000家。

彭培業進一步分析，未來台灣國際化，台灣房屋服務的客群除台灣本地人，台商及陸客、華僑更成為房市另一批寵兒，而台灣房屋服務的舞台，不僅在台灣市場，亞洲市場在全球資本聚焦下，房市勢必備受關注。

其中，大陸市場，內需驚人，龐大的資金更需要出口，目前台灣房屋與當地重要城市大型房仲策略聯合，預計會有1000家的服務據點，在平台上做交流，然台灣房屋秉持交易安全為首要原則下，未來透過台灣房屋交易，都可以承作第一建築經理公司的履約保證，以確保交易安全。

另外，馬來西亞、新加坡等，台灣房屋也已經承銷360億，成交80億以上的銷售佳績。因此，台灣房屋將服務客群擴大到台商、陸客、台灣民眾、華僑，將服務深度推向世界熱點亞太、兩岸四地，優美地產結合台灣房屋在台灣的服務據點，結合新、馬、泰、大陸市場客源來台購屋，發揮品牌綜效，提供更廣更深入的專業服務。
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三成民眾認為「房地產」是未來3年最想投資的選項


作者：MyGoNews林承志
時間：2012-11-21 
 
美國聯準會（Fed）宣布低利率延長到2015年中，民眾對於投資標的的選擇須更加精確
 
新聞摘要 

【MygoNews林承志/台北報導】美國聯準會（Fed）宣布低利率延長到2015年中，民眾對於投資標的的選擇須更加精確。鑑於此，台灣房屋針對全台客戶進行問卷調查，未來3年最想投資的標的為何；有意願購屋者的年齡分布、購屋原因以及挑選房仲最重視的環節為何？等4個選項進行大調查，結果發現，3成以上的民眾認為未來3年最想投資標的還是「房地產」。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，未來3年投資的方向最重要還是要看國際經濟復甦的腳步，以及國內的不動產政策，影響面可以從資金、利率及風險等3個面向觀察。

1、資金面：世界各國為避免經濟衰退，採取寬鬆政策，大量印鈔，使得貨幣價值下滑，抗通膨的商品容易受到矚目。

2、利率面：各國央行為解決流動性不足及刺激景氣復甦，透過貨幣政策，大幅調降利率，此時現金的存款孳息成長，可能會被通膨給通通吃掉了。

3、風險面：從08年金融海嘯經驗，「黑天鵝」效應不可忽視，因為各式金融商品有著槓桿大、風險高的特性，給華爾街金童一個支點，真的可以把地球搞垮，因此民眾只能朝簡單易懂的商品著手。

因此綜觀以上，房地產成為未來3年民眾最想投資的標的。周鶴鳴進一步解釋，房地產之所以在幾千年來成為中國人最積極投入的理財活動，而衍生出「有土斯有財」的觀念，就是因為房地產簡單、每個人易懂、看得到、摸得到、流動性大、抗通膨、保值的概念深植人心。

此外，調查發現目前有意願購屋的年齡， 30歲至50歲間就佔5成以上，其中30歲至40歲佔28.6%，40歲至50歲至佔26.5%，而購屋原因則以自住首購及家庭換屋為主，分別有39.6%及36.5%。周鶴鳴分析，這兩年結婚潮及龍年生子潮，使得購屋需求增加，30歲至40歲的首購民眾一躍變成購屋主力，此外，觀察台北市的首購族預算大約在1,000~1,200萬元，新北市則約800~1,100萬元，桃竹地區約600~800萬，台中市550~800萬元，高雄市400~750萬元。

40歲至50歲的民眾應是「資產配置」取向的換屋族，選擇不動產當作「避險」、「保值」的商品，但2012年6月第三波信用管制上路，第一屋貸款如果是購買「管制區」( 指台北市、新北市十三區 ) 內的房子，貸款成數將從7成降為6成，且新舊屋的貸款金額將合併計算，以新屋房價的6成為上限，民眾想在「管制區」購屋，只能先賣房、再買房，深深打擊到想換屋的民眾，因此，讓換屋族擴大區域，台灣在高鐵通車效應下，成為一日生活圈，像桃竹、中、高等房市也已經嶄露頭角，而首購族的比例可望持續增加，購屋年齡有機會下探。

最後針對有意願購屋者挑選房仲最重視的環節為何？有三成五的民眾認為品牌為首要考量，其次是專業，再來才是效率。周鶴鳴分析，亞洲是全球資金關注的市場，因此，消費者不會只關注台灣市場，而台灣房屋成立地產集團，甚至成立優美地產雙品牌策略，就是為延伸我們的服務市場到亞洲資金熱區，品牌的茁壯，更為服務廣大的消費族群，包含台灣本土人、台商、陸客及華僑，提供更專業的服務，顯見全球化下，為了讓專業及服務更升級，提供消費者更明確的選擇，擁有品牌的房仲將成為市場主流，更為台灣透明化房市，盡一份心力。
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2012年11月20日 星期二

新北市　置產冷、自住換屋熱

相關關鍵字 > 實價登錄 , 房價 , 政策

記者游智文/台北報導

 


實價揭露衝擊新北市買盤，好房網調查，擔心房價回跌，新北市置產族近來明顯採觀望態度，成交占比較揭露前下跌6%，並跌破2成大關，僅剩17%；自住換屋則相對積極入市，希望以較低價格換到一間理想房子。

實價揭露衝擊新北市買盤，但自住換屋相對積極　(圖／好房資料中心)

好房網協理鄭惠文表示，新北市自去年正式升格直轄市後，由於門牌效應逐漸淡化，房價快速補漲，吸引大批高資產族群進場置產，根據房仲調查，實價登錄新制上路前，新北市長期置產比率大多在2成以上，甚至一度飆破3成。
 
 


不過由於連年強勢上漲，不少地區已被認為已到相對高點，風險偏高，加上實價登錄新制上路，許多置產族堅信實價登錄的目的，是想實價查稅，因此紛紛縮手。

根據好房網統計今年10月的房仲成交資料顯示，10月上半個月，新北市置產族比率下降到23%，而至下半月更只剩17%，現況顯示，置產族仍沒有回到市場跡象。

相對於置產族，新北市的首購族就仍維持在4成左右水準，顯然不太受到實價登錄或揭露的影響，另外自住換屋則從25%上升到30%，換屋族顯然有較大的進場意願。

鄭惠文指出，新北市降價特區過去一個月內，點閱次數達20餘萬人次，較上月同期增加近15%，此一現象顯示，買氣升溫的新北市換屋族，有著濃厚揀便宜的企圖，不過，目前來看屋主信心仍高，降價物件目前只增加7%。


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2012年11月19日 星期一

等房價跌購屋 不如進場砍價


自由時報 – 2012年11月19日 上午4:28

記者林美芬／特稿

房價究竟會不會因實價資訊揭露而鬆動下滑？市場看法不一，但以現階段買賣拉鋸的混沌情勢來看，有意購屋者與其等房價下跌，不如主動出擊砍價，成交速度還會比較快一點。

精華地段 仍逆勢走高

在房市瀰漫著「房價會跌多少？」「會跌多久？」氛圍中，房市近來交投低迷，但從低利率環境及市場游資仍多下，房價短期內大跌恐難，若是精華地段、稀少物件甚至還會逆勢走高。

所謂精華地段未必只有台北市有，各個區域都有獨立的核心區，及很難撼動地位的蛋黃區，在通膨隱發、金融緊縮、政策混沌、經濟前景不佳情況下，挑選精華地段買屋保值，至少比投資其他商品來得穩定可靠，這也是房產市場的特性之一。

台灣房地產價格僵固性一直存在，也就是即使房市不佳，買賣減少，但是價格急跌機率並不高，因幾乎八成房子都向金融機構貸款，萬一房價急跌，第一個受不了的將是金融機構，即使跌價，也是逐年緩跌，從量少而價縮。

這兩年來預售屋及新成屋價格並沒有什麼下跌，甚至部分地區新開價依舊上揚，中古屋的跌幅也在一成內；但整體來看，議價空間正在放大之中。

與其等待，不如主動出擊，每個個案都有獨立基本條件及銷售條件，更有賣方財務上個別需求，要等房價大跌三成，那時恐怕是接近崩盤危機時刻，反而不宜進場，在此混沌不明時刻，若心目中理想有價格就可進場，與其等價跌、不如直接進場砍價格。


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2012年11月18日 星期日

以房養老~異於外國商業模式 結合社福 我為全球首創

作者： 陳文信╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年11月18日 上午5:30

 
中國時報【陳文信╱台北報導】
台灣人口結構邁向高齡化，且住屋自有率在國際間名列前茅，頗具推動以房養老的條件。有別於各國的商業模式，台灣在考量人口結構、民眾需求、民情及社會公平後，以房養老將與社會福利制度結合，成為全球首創的模式。不過也正因無前例可循，政府在政策面和執行面的規劃上，都面臨不小的困難。
部分年長者缺乏收入及存款，生活窮困，卻只因名下持有不動產，不符領取社會救濟的條件。行政院二○○九年開始研議國外行之有年的「不動產逆向抵押貸款」，盼讓老人能以抵押房子、而非把房子賣掉，換取每月生活所需現金，且仍可留在原本熟悉的住處生活。
 
行政院長陳冲三年多前擔任金管會主委時，就曾要求跨部會研議推動。但他認為「不動產逆向抵押貸款」太拗口，便改稱「以房養老」，沒想到後來成為國人的慣稱。
因具公益性質，台灣試辦以房養老，將由政府出資，再委託銀行承辦房地產抵押貸款業務。但何以迄今仍卡在籌備階段？內政部官員指出，因金融單位承作意願、辦理模式待敲定、財務精算報告未出爐等變數，目前連試辦都還沒開始，全面開辦恐怕還有得等。
不動產的價值門檻是政策研擬過程的爭點之一。訂得太高，由政府資金補助持有高價房地產者，恐失之不公；但若訂得太低，又要給付足以維持老人生活開銷的費用，長年恐造成銀行及政府的財政負擔。
辦理區域的選定也是問題。都會區房價較具試辦可行性，內政部原規劃以五都優先試辦，但後來為顧及區域公平，又將範圍擴及全國。
長期研議以房養老政策的行政院政務委員薛承泰表示，此政策主要目標是為了協助「有房但沒現金生活」，又沒被社福制度照顧到的窮苦老人，因此才規劃與社福制度結合。雖是首創，但因不具強制性，期盼透過試辦，累積多一點操作經驗。
 
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2012年11月16日 星期五

雙北打造「台灣好萊塢」內湖.林口房產雨露均沾



記者沈廷君／綜合報導
為了降低日韓風氣，提升台灣的競爭能力，繼新北市林口打造「新北影視城」後，台北市也將釋出內湖三大土地打造「台北市影視產業園區」，不僅可望讓台灣影視業更高一層樓，也讓這兩地區的房地產話題，再添上一筆！
台北市打造影視產業園區，可望將台灣行銷國際。（圖／台北市政府）
為讓台灣影視在國際發光發熱，雙北市分別接力打造影視城，以台北市內湖、北投區形成的園區來看，除了擁有捷運、松山機場、高速公路等，交通便利性高之外，原本就有許多電視台的內湖，影視構造會更加完善，甚至可能有愈來愈多的明星在周遭買房，形成台版比佛利山（Beverly Hills），內湖區目前10月房價平均每坪在52.5萬左右。

台北市政府日前確定釋出內湖五期重劃區、大直樂群停車場（緊鄰美麗華摩天輪一帶）、北投營區三塊土地，預計民國103年初開始打造「影視產業園區」，正式迎戰海外潮流的衝擊。

台北市影視產業園區未來將以設定地上權的方式，提供企業進行合作開發，主要以電影、電視、音樂等影視產業為重點發展，北市府表示，園區估計在今年底起即可受理申請，最快在102年底進行評選與簽約後，緊接著隔年動工。北市府強調，若還有需要將還會再釋出土地。

「新北影視城」將分為影視旗艦區、影視育成區、影視支援區及國際媒體區等四分區，可望形成新觀光地。（圖／新北市政府）

 
而在五楊高架、捷運機場線等即將通車後，「新北影視城」的出現可望讓林口區成為台灣新觀光地。新北市府表示，林口區未來希望仿效中影文化城，每拍一部戲就造一條街，形成影視觀光街。


目前已確定民視、TVBS電視台進駐，新北市府也會繼續進行招商、土地規劃等，打造同時擁有文創、娛樂、觀光的複合式產業之城，預估會帶來大眾傳媒業、觀光業等工作機會。




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2012年11月14日 星期三

新北市前3名優良社區　好品質拉抬好身價

採訪╱周承諺 攝影╱唐紹航
由新北市政府工務局所舉辦，今年度「優良社區」選拔結果出爐，其中，中型社區組2~3名(第1名從缺)分別為新板特區的史丹佛、林口遠雄未來城第9期未來家、中和區捷運共構宅美麗景安。獲獎社區可獲得6~9萬元不等的獎金，對住戶來說，更實際的是社區品質因政府授獎「掛保證」，在該區房市交易中，將更具指名度、房價高人一等。

林口遠雄大未來

新北市工務局表示，由於舊社區的管理、維護無法比擬全新社區，因此優良社區評比以「取得使用執照年份」為基準，依不同戶數規模，分為大、中、小型社區。

評分標準包括管理維護品質，佔評分比33%最重，其次為管理組織運作30%，社區活動計劃15%，剩餘的22%為綠建築低碳社區發展計劃、社區發展安全計劃、社區特色發展計劃。

此次獲得第2名優良社區的「史丹佛」，從社區品質、組織運作、綠化方面，都受評審們青睞。史丹佛社區委員蕭乃彰表示，「好的社區管理，建立在良好的經濟基礎上」。該社區管委會嚴控財務，社區內無論是做外牆清洗、或全面使用LED燈具等必要花費，採購前貨比三家，達到節流效果，也造就好的管理品質。

蕭乃彰笑著說，「社區成立至今，連當初建商交屋後的撥款，其實一毛錢都還沒動用過」，該社區管委會以妥善的財務計劃，靠每月住戶繳交的管理費就足以應付開支，還能每月結餘，顯示開源節流的成果。此外，該管委會除定期舉辦社區活動，也會與「隔壁社區」管委會定期以「讀書會」做交流，打破彼此藩籬，促進鄰居間的互動交流。史丹佛社區還每周都請來醫師為住戶做健康諮詢，成為實用且具特色的招牌活動。

東森板橋新板加盟店店東陸弈瑞表示，以史丹佛社區為例，目前最高成交價格有每坪至75萬元，以屋齡近5年的社區，成交價格非常高。另外，由於社區門禁控管森嚴，必須搭乘電梯至4樓才能進入大廳，再配合優良的社區管理，也讓史丹佛成為新板特區中指名度最高的社區之一。


101年度新北市政府優良公寓大廈評選活動得獎名單
88年以後領得使用執照之大型社區,中型社區組獎項
林口社區名稱
第一名 從缺
第三名 遠雄未來城第九期未來家社區管理委員會
用心經營社區績優獎 人見仁愛公寓大廈管理委員會
低碳社區社區績優獎 九揚香波社區管理委員會
第一名 從缺
第二名 遠雄大未來管理委員會
管理創意社區績優獎 遠雄U未來社區管理委員會
環境塑造社區績優獎 未來城二期社區管理委員會


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2012年11月12日 星期一

朱立倫9大招商計畫，引資700億元

中商36
民視林口總部
2012-11-12 08:17
時報資訊

吸引外資一直是馬政府極力倡導救經濟的政策，朱立倫指出，新北市推出了新莊國際創新園區等九大招商計畫，總投資額超過700億元，他希望透過包含從協助清查土地、引介中央資源、提供租稅減免等獎勵措施到市場拓銷的「全方位招商」政策，在民國103年，落實完成這些計畫。 

　這九項招商包括新莊國際創新園區、樹林產業專用區招商案、林口產業專用區招商案、林口中商36招商案。 

　以及土城城林段及員仁段工業區招商案、淡水區藝術市集暨設計旅館招商案、樹林樹新段商業區招商案、淡水沙崙文創園區招商案、臺北港特定區產專區暨娛樂專用區招商案等，預估開發面積49.77公頃，投資金額713.23億元。

　朱立倫指出，目前樹林以及林口地區之招商案，已成功引入全球傳動科技公司、民視及TVBS等廠商進駐，除臺北港配合土地開發時程、在103年9月招商外，其餘招商案預計102年可陸續完成簽約。

　新北市經濟發展局指出，所謂的「全方位招商」，就是從清查土地、引介中央資源、提供租稅減免等獎勵措施到協助募資、排除投資障礙等需求，均有相對應的政策提供協助，以吸引集團及跨國企業進駐。

　以土地供給為例，新北市府會彙整公私有開發案以及土地、廠辦、商場等資訊作為基本資料庫，提供企業尋找適宜發展用地參考，成就供需雙方，節省彼此時間與人力成本。

　排除投資障礙上，經濟發展局表示，為免除投資者對於投資行為常受限於公部門行政不協調的制式觀感，新北市府團隊已把既有協助廠商排除投資障礙的各種機制，統合整理出來，提昇組織參與層級，將招商引資執行，化為效率且展現實際的行動。

　新北市政府也提供投資獎勵誘因，包括，公有地投資提供地租減免、民間參與重大公共建設減免地價稅，房屋稅及契稅、設廠達1億元以上之公司提供房屋租金、地價稅及房屋稅的補貼。

　在協助投資廠商方面，經濟發展局指出，市府會提供完整產業輔導，協助企業募資、辦理市場拓銷、或透過「地方產業創新研發推動計畫(SBIR)」或相關企業經營輔導專案，協助技術升級。 (新聞來源：工商時報─記者袁延壽／台北報導)



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