王健全中華經濟研究院副院長
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| 林口成屋遠雄大未來 |
最近房地產價格開始以實價登錄後，不少仲介公司、房地產業者紛紛表示，實價登錄後，交易量顯著增加，未來二、三年內房價安全、沒有反轉、下跌的條件。甚至建議準備持有五年以上的買方，積極進場投資。另一方面，政治大學的張金鶚教授、淡江大學莊孟翰教授則表示全台灣的房地產價格高估，未來將會下修。正反面論點各有其道理，究竟實際情形如何？筆者試著分析未來房價的可能變化。 最近，筆者有機會看了幾戶房地產的鑑價報告，其鑑定的價格和市價有了二成左右的差距，可見房價的哄抬並非空穴來風。至於房價會不會逆勢上漲？一般言，房地產的上漲有以下幾個原因：第一，隨著經濟的疲弱，為了避免景氣的進一步下挫，政府抑制房地產市場上漲的力道也跟著減弱。第二，美國第三輪貨幣寬鬆政策（QE3）在熱錢四處流竄下，物價會上漲引導民眾購置房地產以保值，故導致房價上漲，不過，QE3的效果對美國影響較大，對全球的影響似乎不如預期，此一顧慮或可稍稍緩和。第三，八成的房地產價格或資訊為房地產業者所寡斷，在資訊不對稱下，房價易漲難跌。還好在實價登錄後已扭轉此一局面。第四，陸資開放利多的預期，也會使得商用不動產及豪宅價格不易大跌。
不過，在房地產價格和一般民眾的購買力有了極大差距後，房地產價格的下跌也有以下幾個理由：第一，民眾所得增加有限，幾近40％的家庭零儲蓄的情況下，房地產價格的上漲也脫離了基本面。第二，部分銀行的房貸利率已逐步上漲並接近3％左右，利率是泡沫的天敵，再漲上去，房地產泡沫就會被戳破。第三，台灣人口老化、少子化情形嚴重，出生人數小於死亡人數的情況將在未來幾年內出現，購屋需求及房價自然會呈下滑趨勢。第四，全球經濟走弱，經濟動能消失下也會影響台灣民眾的所得及購屋需求。第五，台灣的房屋貸款全額占GDP五成以上，愛爾蘭、西班牙房地產泡沫拖垮銀行及政府財政的殷鑑不遠，值得警惕。
因此，依筆者的判斷，在房地產價格實價登錄後，自用住宅已呈買方市場，房價走跌應是預料中的事。不過，台北市房地產供給少，價格向下修正最多一～二成左右。另一方面，商用不動產在陸資來台持續開放下，恐怕較難下跌。故政府在制定房地產政策，應有所區隔。商用不動產如因基本面需求，有上漲空間，可課以重稅，以防過度飆漲，影響租金及商圈的競爭力。反之，一般住宅需求，供過於求，哄抬嚴重，同時，為一般民眾安身立命所繫，加上對經濟拉動效果有限，應透過政策引導下跌。
另一方面，台灣目前地價稅、房屋稅稅率太低，土地持有成本低，易形成投機需求，未來應逐步提高房屋的持有成本，以降低炒作需求。自住需求實價課徵或許不宜，但第二棟投資住宅應調高其持有成本，以遏抑炒作。同時，金管會對於壽險公司獵地需求的報酬率應嚴加約束，以免過度投資，一旦景氣反轉，拖累銀行及國家金融體系。甚至金管會可以考慮要求壽險金融業應將資金的一定比例對產業進行實質投資，以兼顧產業發展與遏止土地炒作需求。
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