2013年1月28日 星期一
資料提供：XQ全球贏家
資料提供：XQ全球贏家
Sway：投資日本房市 小心套牢無處哀
【地產專欄】
Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 2013年1月26日 下午11:47
往日人滿為患的小樽現在也人煙凋零
最近日幣大跌，房仲猛炒作去日本投資，說最近光是日幣跌了一成，房價就馬上少了一成，正是進場的好時機，完全是一個見人說人話、見鬼說鬼話的方法，誰要是相信了，你的錢根本就等於送給別人操控，有沒有獲利，任人宰割。
過去人滿為患的北海道瞬間蕭條
幾周前去了日本北海道，狂吃螃蟹、瀟灑滑雪，十分愜意，但我留意到一件事，美好的旅遊品質，居然是因為沒有大陸遊客的因素，逛街沒人跟你搶貨、吃飯沒人跟你爭位、連住飯店，也是中午就可以提早入住，這不是禮遇，而是沒有遊客。
去年我也在下雪時去了，當時街道人群熙嚷，想要在知名景點照個獨照，幾乎不可能，百萬夜景的函館，擠滿窗邊的是講捲舌中文的，優雅靜謐的小樽，是士林夜市的翻版，而全球遊客必去的狸小路商圈，不只令我大失荷包，想買東西都要用搶的，這裡不只是捲舌中文人，還有參雜台語人、各種口音日文人、韓文人，充斥在藥妝店、甜點店、螃蟹店。去年應該是福島核電事件過了一年之後的光景，所以我猜，在福島以前，恐怕是人潮更多。
今年，則是釣魚台事件之後的光景，店鋪一個個貼出頂讓的招牌，人應該是最多的狸小路商圈，沒有遊客，只剩下日本人躲在彈珠店裡消磨時間，土產店也關了大半，觀光客愛去的超大螃蟹店完全不用預約，知名的政壽司只有三桌客人，百貨公司人最多的時候，是晚上八點以後的熟食折價時段。
以前的路邊烤螃蟹腳、烤海膽的店，根本就不見蹤影，壽司街也只剩下兩間店，根本不能成街。遊客少，買個東西店家都願意打折，比如去百貨公司買個干貝，要求打九折一定沒問題，店員又多送我兩包魷魚絲。
訂飯店過去都要提早，尤其在滑雪的熱門時段，沒提早三個月是不會有好的旅館可住，而今，知名的民宿區，有好多棟斜屋頂的美麗民宿，門口的雪乾脆不清除，反正不用開門營業，位置最好的五星級飯店，空房一大堆，要提早入房都沒有問題。就說吃飯吧，櫃台說要先訂才有位子，但無論早餐還是晚餐，剛入座跟吃飽要離開，人也沒增加過，根本就是想吃就有位子。
許多商價都已貼出頂讓公告
釣魚台後買房包你吐血三次不止
日本跟中國緊張對峙也不是一天兩天的事，但一次福島就打趴了日本人購買房地產的意願，等到福島事件稍歇，台灣又開始有房仲大力宣導日本投資，當真是把自己國人往輻射裡送去，當時喊出「逢低買進」，之後還有不少藝人跟名嘴買日本房地產的故事，在各種媒體中散發。
結果又來個釣魚台，所有中國客人一夕之間不去日本，整個日本瞬間蕭條，應該是熱鬧且可以滿足大量觀光客的街頭，現在只剩下在地日本人的市場量。
你要投資日本嗎？福島前進場的，應該吐血三次，釣魚台後進場的，可能會多吐一次血，因為現在日幣大貶一成，你一年前買的房價，直接慘跌一成。無論你想投資民宿、店面、辦公、出租住宅，福島後市場慘淡，釣魚台後市場更加慘淡，而上個月日本還在演習，說是兩小時就可以搶攤「收復」釣魚台。
逢低買進？業者仍用這句永恆的話來賣屋，但這低點，怎麼仍一再探底，而沒有停止往下呢？況且，這些利空的因素，都來自於無法操縱的事件，你得投資獲利與否，綜有萬分才智，也由不得你，任憑日本人跟台灣業者宰割。
日本年輕人已經不買房了，你想炒短波，我已經擔心你的租金馬上就收不到，更別講轉手的獲利，房仲業者華麗的詞彙，不負責的說出「匯率跌房價馬上省一成」這樣的話，你買房他才有得賺，而你賺不賺的到，那是你家的事！
房地產專家兼暢銷作家 Sway
Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 2013年1月26日 下午11:47
往日人滿為患的小樽現在也人煙凋零
最近日幣大跌，房仲猛炒作去日本投資，說最近光是日幣跌了一成，房價就馬上少了一成，正是進場的好時機，完全是一個見人說人話、見鬼說鬼話的方法，誰要是相信了，你的錢根本就等於送給別人操控，有沒有獲利，任人宰割。
過去人滿為患的北海道瞬間蕭條
幾周前去了日本北海道，狂吃螃蟹、瀟灑滑雪，十分愜意，但我留意到一件事，美好的旅遊品質，居然是因為沒有大陸遊客的因素，逛街沒人跟你搶貨、吃飯沒人跟你爭位、連住飯店，也是中午就可以提早入住，這不是禮遇，而是沒有遊客。
去年我也在下雪時去了，當時街道人群熙嚷，想要在知名景點照個獨照，幾乎不可能，百萬夜景的函館，擠滿窗邊的是講捲舌中文的，優雅靜謐的小樽，是士林夜市的翻版，而全球遊客必去的狸小路商圈，不只令我大失荷包，想買東西都要用搶的，這裡不只是捲舌中文人，還有參雜台語人、各種口音日文人、韓文人，充斥在藥妝店、甜點店、螃蟹店。去年應該是福島核電事件過了一年之後的光景，所以我猜，在福島以前，恐怕是人潮更多。
今年，則是釣魚台事件之後的光景，店鋪一個個貼出頂讓的招牌，人應該是最多的狸小路商圈，沒有遊客，只剩下日本人躲在彈珠店裡消磨時間，土產店也關了大半，觀光客愛去的超大螃蟹店完全不用預約，知名的政壽司只有三桌客人，百貨公司人最多的時候，是晚上八點以後的熟食折價時段。
以前的路邊烤螃蟹腳、烤海膽的店，根本就不見蹤影，壽司街也只剩下兩間店，根本不能成街。遊客少，買個東西店家都願意打折，比如去百貨公司買個干貝，要求打九折一定沒問題，店員又多送我兩包魷魚絲。
訂飯店過去都要提早，尤其在滑雪的熱門時段，沒提早三個月是不會有好的旅館可住，而今，知名的民宿區，有好多棟斜屋頂的美麗民宿，門口的雪乾脆不清除，反正不用開門營業，位置最好的五星級飯店，空房一大堆，要提早入房都沒有問題。就說吃飯吧，櫃台說要先訂才有位子，但無論早餐還是晚餐，剛入座跟吃飽要離開，人也沒增加過，根本就是想吃就有位子。
許多商價都已貼出頂讓公告釣魚台後買房包你吐血三次不止
日本跟中國緊張對峙也不是一天兩天的事，但一次福島就打趴了日本人購買房地產的意願，等到福島事件稍歇，台灣又開始有房仲大力宣導日本投資，當真是把自己國人往輻射裡送去，當時喊出「逢低買進」，之後還有不少藝人跟名嘴買日本房地產的故事，在各種媒體中散發。
結果又來個釣魚台，所有中國客人一夕之間不去日本，整個日本瞬間蕭條，應該是熱鬧且可以滿足大量觀光客的街頭，現在只剩下在地日本人的市場量。
你要投資日本嗎？福島前進場的，應該吐血三次，釣魚台後進場的，可能會多吐一次血，因為現在日幣大貶一成，你一年前買的房價，直接慘跌一成。無論你想投資民宿、店面、辦公、出租住宅，福島後市場慘淡，釣魚台後市場更加慘淡，而上個月日本還在演習，說是兩小時就可以搶攤「收復」釣魚台。
逢低買進？業者仍用這句永恆的話來賣屋，但這低點，怎麼仍一再探底，而沒有停止往下呢？況且，這些利空的因素，都來自於無法操縱的事件，你得投資獲利與否，綜有萬分才智，也由不得你，任憑日本人跟台灣業者宰割。
日本年輕人已經不買房了，你想炒短波，我已經擔心你的租金馬上就收不到，更別講轉手的獲利，房仲業者華麗的詞彙，不負責的說出「匯率跌房價馬上省一成」這樣的話，你買房他才有得賺，而你賺不賺的到，那是你家的事！
房地產專家兼暢銷作家 Sway2013年1月26日 星期六
容積移轉限縮 中市開第1槍 將引爆搶照搶建潮 房價看漲20%
2013/01/25 星期五 07:48
來源
內政部全面檢討縮減容積獎勵之際，台中市政府率先自5月1日起縮減容積移轉，縮減幅度最高一半，台中市建築開發公會初步評估，此舉將連帶推升房價，漲幅至少在15%至20%，還會引發新一波搶照、搶建潮。
業界並盛傳，內政部縮減容積獎勵一事，將在7月1日全面上路，對此，內政部部長李鴻源昨（24）日表示，並無此時間表，此案還在醞釀階段，待營建署擬妥方案之後，會邀請學界專家與業界代表共同商討，等全案成熟後才會推出。
李鴻源指出，容積對於都市的景觀與發展、建築物的安全，乃至於民眾的居住安全與日照權等，都有影響，過往容積獎勵並無上限，近來他請營建署評估訂定上限；業界普遍認為，容積獎勵降低將帶動房價上漲，對此，李鴻源說，將與業界交換意見，考量各項因素後，找出平衡點。
營建署署長葉世文透露，容積獎勵上限將由中央政府訂出標準，地方政府則在此標準下自行調整，各地可因地制宜。對於台中市開出第一槍，台北市昨天未表意見，新北市將配合中央政府、但盼保有彈性；台南市直指台南法定容積率本就偏低，不希望大砍容積獎勵；高雄市則有意採取總量管制方式，而非全面限縮。
據了解，內政部過去對於容積獎勵、容積移轉並未嚴格控管，導致建築物長高、長胖現象到處可見，影響都市景觀與居住品質，而遭到監察院糾正，因而決定修法。
台中市政府最近完成「容積移轉審查許可條件作業要點」修正，預計5月1日起正式上路。
來源
內政部全面檢討縮減容積獎勵之際，台中市政府率先自5月1日起縮減容積移轉，縮減幅度最高一半，台中市建築開發公會初步評估，此舉將連帶推升房價，漲幅至少在15%至20%，還會引發新一波搶照、搶建潮。
業界並盛傳，內政部縮減容積獎勵一事，將在7月1日全面上路，對此，內政部部長李鴻源昨（24）日表示，並無此時間表，此案還在醞釀階段，待營建署擬妥方案之後，會邀請學界專家與業界代表共同商討，等全案成熟後才會推出。
李鴻源指出，容積對於都市的景觀與發展、建築物的安全，乃至於民眾的居住安全與日照權等，都有影響，過往容積獎勵並無上限，近來他請營建署評估訂定上限；業界普遍認為，容積獎勵降低將帶動房價上漲，對此，李鴻源說，將與業界交換意見，考量各項因素後，找出平衡點。
營建署署長葉世文透露，容積獎勵上限將由中央政府訂出標準，地方政府則在此標準下自行調整，各地可因地制宜。對於台中市開出第一槍，台北市昨天未表意見，新北市將配合中央政府、但盼保有彈性；台南市直指台南法定容積率本就偏低，不希望大砍容積獎勵；高雄市則有意採取總量管制方式，而非全面限縮。
據了解，內政部過去對於容積獎勵、容積移轉並未嚴格控管，導致建築物長高、長胖現象到處可見，影響都市景觀與居住品質，而遭到監察院糾正，因而決定修法。
台中市政府最近完成「容積移轉審查許可條件作業要點」修正，預計5月1日起正式上路。
2013年1月23日 星期三
高齡海嘯來襲 你準備好了嗎？
台灣已於1993年成為高齡化社會，截至2012年底，我國65歲以上的老年人口達11.2%%，而按經建會推估，台灣高齡人口比率將於6年後的2018年達到14%，正式邁入高齡社會；到了2025年，老年人口更將達到總人口數的兩成，一舉超越美國、英國。
隨著人口不斷老化，加上嬰兒潮世代逐漸步入退休階段，未來年輕人扶養的老年人負擔越來越多，社會醫療成本危機也隨之浮現，這都突顯出提早規劃退休生活的重要性。迎接高齡化社會的挑戰，我們該如何面對？政府目前又有哪些因應措施呢？值得深入探討。
【高齡快速增加醫療險及早規劃】
台灣正邁向「老人國」！根據經建會「2012到2060年人口推估」，台灣65歲以上人口占總人口比率將由去(101)年的11.2%，增加到2060年的39.4%，等於每2.5個人就有1個是老人。其中，80歲以上長者占老年人口的比率，也將由2012年的25.4%，大幅上升為2060年的41.4%。
受少子化及人口結構老化的影響，未來上班族的負擔也會越來越重，經建會推估，台灣每百位工作年齡人口所需負擔的老幼人口，去(101)年為35人，達最低點，之後將一路向上攀升，至2060年增加為97人。而台灣人口年齡的中位數也會持續上升，2060年可能提高至57.4歲，扶養比更高達97.1%。
人口結構快速高齡化，將對台灣社會造成莫大的影響。從醫療支出來看，根據衛生署統計，2011年50歲以上人口數占總人口數的30.6%，但國民醫療保健支出有高達61.4%是用於50歲以上國民的個人醫療費用上，其中又以50歲至79歲所花費用較高(左圖)。
理財專家則建議，隨著年齡增長，保險的費率也會隨之增加，民眾最好趁年輕時做好醫療險規劃，不僅保費較為便宜，也可及早為老年生活建立保障。(詳細內容請參考：「保險足額規劃解決老年煩惱」)
【失能人口急遽增加長期照護越顯重要】
老人家上了年紀，不只身體健康容易亮紅燈，也有可能遭受失能的折磨，讓家人疲於照顧。根據衛生署「2010年國民長期照護需要調查」估計，2011年失能人數約66萬8933人，2016年攀升至77萬8905人，到了2021年估計有88萬4,333人，2026年更將突破百萬人，達到104萬5,643人。
隨著失能人口逐年增加，長期照護的重要性也與日劇增。內政部自97年推出「長期照顧十年計畫」，規劃10年內投入約817億元經費，提供失能者居家式、社區式或機構式的照顧服務。內容主要包括居家服務、日間照顧、老人營養餐飲、居家護理、輔具購買租借及居家無障礙環境改善、交通接送及喘息服務…等。
政府積極推動長照服務，但仍有進步的空間。據衛生署去年統計，全國機構式服務床位9.6萬床，入住率達8成，估算有18%失能老人接受機構式長照服務，等於有8成2的長者未獲得機構照顧，遠不及先進國家30%的機構照護標準。
此外，據統計，目前在台外籍看護工約20萬人，而本國籍看護還不到1萬，顯示國內照護人力過度仰賴外籍看護。日前傳出泰國、印尼未來將不再輸出勞工的消息，若真如此，恐將造成長照人力的缺口，政府應加快建立完善長照體制的腳步，提升國內長照專業人力，以因應未來可能面臨到的衝擊。
除了長照服務，政府亦提供多項老人福利。在醫療保健方面，包括老人預防保健服務、中低收入老人醫療費用補助、中低收入老人重病住院看護費補助等；老人生活津貼則有中低收入戶老人生活津貼、中低收入老人特別照顧津貼、國民年金老年基本保證年金(原敬老津貼)、老年農民福利津貼及榮民公費就養給付等，民眾可善加利用。
【平均餘命延長退休規劃要趁早】
老年生活要幸福，「健康」和「金錢」同等重要。究竟要準備多少退休金才足夠因應後半輩子呢？民眾可利用「所得替代率」來預估自己退休後所需的生活開銷，原則上退休所得替代率(退休所得替代率=退休後每月需要的生活費用÷退休前平均薪資)最好能提升至7成。
舉例來說，現在月收入5萬元的上班族，退休後每月需準備3.5萬元，就可維持退休前的生活水準，如果想到處去旅行、看看世界，就得再調高預備金。除所得替代率外，各地最低生活費用也可當作計算退休金的參考。
根據主計處統計，台北市每人每月最低生活費用標準為10,244元、新北市是11,832元、高雄市為11,890元、台灣省為10,244元、台中市為11,066元。以此標準來看，上班族邁入銀髮族後，想單靠3,000~7,000元的政府補貼過日子，恐怕有難度。
全文網址: http://www.moneydj.com/KMDJ/Blog/BlogArticleViewer.aspx?a=09a03094-02b4-4eb1-8982-000000017956#ixzz2InZ0ZfW3
隨著人口不斷老化，加上嬰兒潮世代逐漸步入退休階段，未來年輕人扶養的老年人負擔越來越多，社會醫療成本危機也隨之浮現，這都突顯出提早規劃退休生活的重要性。迎接高齡化社會的挑戰，我們該如何面對？政府目前又有哪些因應措施呢？值得深入探討。
【高齡快速增加醫療險及早規劃】
台灣正邁向「老人國」！根據經建會「2012到2060年人口推估」，台灣65歲以上人口占總人口比率將由去(101)年的11.2%，增加到2060年的39.4%，等於每2.5個人就有1個是老人。其中，80歲以上長者占老年人口的比率，也將由2012年的25.4%，大幅上升為2060年的41.4%。
受少子化及人口結構老化的影響，未來上班族的負擔也會越來越重，經建會推估，台灣每百位工作年齡人口所需負擔的老幼人口，去(101)年為35人，達最低點，之後將一路向上攀升，至2060年增加為97人。而台灣人口年齡的中位數也會持續上升，2060年可能提高至57.4歲，扶養比更高達97.1%。
人口結構快速高齡化，將對台灣社會造成莫大的影響。從醫療支出來看，根據衛生署統計，2011年50歲以上人口數占總人口數的30.6%，但國民醫療保健支出有高達61.4%是用於50歲以上國民的個人醫療費用上，其中又以50歲至79歲所花費用較高(左圖)。
理財專家則建議，隨著年齡增長，保險的費率也會隨之增加，民眾最好趁年輕時做好醫療險規劃，不僅保費較為便宜，也可及早為老年生活建立保障。(詳細內容請參考：「保險足額規劃解決老年煩惱」)
【失能人口急遽增加長期照護越顯重要】
老人家上了年紀，不只身體健康容易亮紅燈，也有可能遭受失能的折磨，讓家人疲於照顧。根據衛生署「2010年國民長期照護需要調查」估計，2011年失能人數約66萬8933人，2016年攀升至77萬8905人，到了2021年估計有88萬4,333人，2026年更將突破百萬人，達到104萬5,643人。
隨著失能人口逐年增加，長期照護的重要性也與日劇增。內政部自97年推出「長期照顧十年計畫」，規劃10年內投入約817億元經費，提供失能者居家式、社區式或機構式的照顧服務。內容主要包括居家服務、日間照顧、老人營養餐飲、居家護理、輔具購買租借及居家無障礙環境改善、交通接送及喘息服務…等。
政府積極推動長照服務，但仍有進步的空間。據衛生署去年統計，全國機構式服務床位9.6萬床，入住率達8成，估算有18%失能老人接受機構式長照服務，等於有8成2的長者未獲得機構照顧，遠不及先進國家30%的機構照護標準。
此外，據統計，目前在台外籍看護工約20萬人，而本國籍看護還不到1萬，顯示國內照護人力過度仰賴外籍看護。日前傳出泰國、印尼未來將不再輸出勞工的消息，若真如此，恐將造成長照人力的缺口，政府應加快建立完善長照體制的腳步，提升國內長照專業人力，以因應未來可能面臨到的衝擊。
除了長照服務，政府亦提供多項老人福利。在醫療保健方面，包括老人預防保健服務、中低收入老人醫療費用補助、中低收入老人重病住院看護費補助等；老人生活津貼則有中低收入戶老人生活津貼、中低收入老人特別照顧津貼、國民年金老年基本保證年金(原敬老津貼)、老年農民福利津貼及榮民公費就養給付等，民眾可善加利用。
【平均餘命延長退休規劃要趁早】
老年生活要幸福，「健康」和「金錢」同等重要。究竟要準備多少退休金才足夠因應後半輩子呢？民眾可利用「所得替代率」來預估自己退休後所需的生活開銷，原則上退休所得替代率(退休所得替代率=退休後每月需要的生活費用÷退休前平均薪資)最好能提升至7成。
舉例來說，現在月收入5萬元的上班族，退休後每月需準備3.5萬元，就可維持退休前的生活水準，如果想到處去旅行、看看世界，就得再調高預備金。除所得替代率外，各地最低生活費用也可當作計算退休金的參考。
根據主計處統計，台北市每人每月最低生活費用標準為10,244元、新北市是11,832元、高雄市為11,890元、台灣省為10,244元、台中市為11,066元。以此標準來看，上班族邁入銀髮族後，想單靠3,000~7,000元的政府補貼過日子，恐怕有難度。
全文網址: http://www.moneydj.com/KMDJ/Blog/BlogArticleViewer.aspx?a=09a03094-02b4-4eb1-8982-000000017956#ixzz2InZ0ZfW3
102年房市走平價Style 「林三淡」成領頭羊
ETtoday – 2013年1月23日 下午12:14記者林信男／台北報導
根據台灣房屋智庫調查，在新北市13個房市交易熱區當中，以林口、三峽、淡水等區的房價最平易近人，人口增加數也是新北前3名，顯見平價產品已成市場主流，預計102年房市會持續走平價風，林、三、淡3區將成領頭羊。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，自奢侈稅以來，雙北房市交易量能大幅萎縮，房價卻依然居高不下，許多民眾紛紛轉往未來有重大公共建設，且符合低單價、低總價、低基期等條件的「3低」訴求區，期望以通勤時間，換取更大的居住空間並減輕經濟負擔，在這種情況下，林口、三峽、淡水便成為買家的首選區。
劉志雄強調，許多建商也看準林、三、淡的潛力，大量進場推案，就目前來看，隨著重大建設陸續拍板定案，購屋族的信心也隨之增加，預計林、三、淡等區，將成為102年房市多頭的領頭羊。
《房地產》「老年化老宅化」未來10年社會趨勢
記者 林詩茵 報導
房地產業內統計，未來10年台灣人口停滯，65歲以上人口增加150萬人，40年以上屋齡老宅增加200萬戶，人口老化與低生育率已經逐漸成為一個重大的社會問題，台灣因為人口結構的改變，未來需面對「老年化、老宅化」的社會問題。
為了提前因應「高齡化」可能帶來的改變，政大商學院信義不動產研究發展中心今(4)日舉辦了「人口結構改變對住宅市場影響及政策因應方向」討論會。會中邀請國立台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文、中華民國住宅學會理事長、中國科技大學國際商務系教授薛立敏、財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成與會，同時，還邀請對於人口與社會變遷有深刻研究的經建會副主委陳小紅擔任主持人。
彭建文指出，人口結構最好的時候將出現在2015年，之後將出現反轉，2030年扶養比達56.1%，人口紅利完全消失，2035年扶養比達63.9%，出現人口負債，若是生育政策、移民政策、產業結構無重大改變下，房市長期消費性需求將明顯減少。
長期國內房市將由數量滿足轉型為品質滿足，老舊與設施不佳住宅有改善空間，而未來家庭結構仍以核心家庭為主流，夫妻、單身、單親的比重持續提升，住宅需求以35~45坪的舒適2~3房為主，且因新家戶形成減緩，未來長期購屋結構中，首購比例將逐漸下降，由換屋需求取代，大面積54坪以上的換屋型產品，有一定的成長空間。
薛立敏則表示，都會區內有「老人住老宅」的現象，但他們有先佔優勢，擁有的資產在市中心房價較好的區塊，不過老人在資產處理上卻會因為年紀增長，呈現力不從心。薛立敏建議，除了「以房養老」的政策以外，另外協助有多餘空間的獨居老人可以部分出租，讓好區位的老宅，提供給都市就業的年輕人承租，另外老人也有現金可以改善生活。
或者鼓勵擁有老宅的老人換屋，老宅若位於市中心則價位高，可換到有電梯的產品，或者擴大居住空間與子女同住，也可以換兩屋與子女同鄰，建議可採免契稅、降低增值稅方式鼓勵，另外也可鼓勵建商提供適合老人與子女同住或同鄰的商品。
丁致成認為，台灣將面臨高齡少子化社會，其衝擊不只是社會福利與財政問題，更帶來都市計畫之衝擊，學校與公共設施的問題不再是不敷使用，而是使用率太低，維持成本太高，以台北市萬華區老松國小為例，1966年最高峰學生人數達到11,110人共158班，如今只有900餘人共31班。丁致成建議可以複製日本經驗，併校、廢校、轉作他用、引入年輕住戶、降低維護成本，如東京南池袋二丁目的案例，就是併校轉作住宅、商業及文化公益使用。
另外，面對高齡化、少子化及人口零成長之社會，都市發展必須放棄擴張主義，回到市中心走都市更新之路，且不能再以傳統都市計畫觀點的容積率與公共設施比例來處理都市更新問題。
全文網址: http://www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=c2853fe8-a70a-42fd-b29b-c43d1b0fecd2#ixzz2InWJaXqV
MoneyDJ 財經知識庫
房地產業內統計，未來10年台灣人口停滯，65歲以上人口增加150萬人，40年以上屋齡老宅增加200萬戶，人口老化與低生育率已經逐漸成為一個重大的社會問題，台灣因為人口結構的改變，未來需面對「老年化、老宅化」的社會問題。
為了提前因應「高齡化」可能帶來的改變，政大商學院信義不動產研究發展中心今(4)日舉辦了「人口結構改變對住宅市場影響及政策因應方向」討論會。會中邀請國立台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文、中華民國住宅學會理事長、中國科技大學國際商務系教授薛立敏、財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成與會，同時，還邀請對於人口與社會變遷有深刻研究的經建會副主委陳小紅擔任主持人。
彭建文指出，人口結構最好的時候將出現在2015年，之後將出現反轉，2030年扶養比達56.1%，人口紅利完全消失，2035年扶養比達63.9%，出現人口負債，若是生育政策、移民政策、產業結構無重大改變下，房市長期消費性需求將明顯減少。
長期國內房市將由數量滿足轉型為品質滿足，老舊與設施不佳住宅有改善空間，而未來家庭結構仍以核心家庭為主流，夫妻、單身、單親的比重持續提升，住宅需求以35~45坪的舒適2~3房為主，且因新家戶形成減緩，未來長期購屋結構中，首購比例將逐漸下降，由換屋需求取代，大面積54坪以上的換屋型產品，有一定的成長空間。
薛立敏則表示，都會區內有「老人住老宅」的現象，但他們有先佔優勢，擁有的資產在市中心房價較好的區塊，不過老人在資產處理上卻會因為年紀增長，呈現力不從心。薛立敏建議，除了「以房養老」的政策以外，另外協助有多餘空間的獨居老人可以部分出租，讓好區位的老宅，提供給都市就業的年輕人承租，另外老人也有現金可以改善生活。
或者鼓勵擁有老宅的老人換屋，老宅若位於市中心則價位高，可換到有電梯的產品，或者擴大居住空間與子女同住，也可以換兩屋與子女同鄰，建議可採免契稅、降低增值稅方式鼓勵，另外也可鼓勵建商提供適合老人與子女同住或同鄰的商品。
丁致成認為，台灣將面臨高齡少子化社會，其衝擊不只是社會福利與財政問題，更帶來都市計畫之衝擊，學校與公共設施的問題不再是不敷使用，而是使用率太低，維持成本太高，以台北市萬華區老松國小為例，1966年最高峰學生人數達到11,110人共158班，如今只有900餘人共31班。丁致成建議可以複製日本經驗，併校、廢校、轉作他用、引入年輕住戶、降低維護成本，如東京南池袋二丁目的案例，就是併校轉作住宅、商業及文化公益使用。
另外，面對高齡化、少子化及人口零成長之社會，都市發展必須放棄擴張主義，回到市中心走都市更新之路，且不能再以傳統都市計畫觀點的容積率與公共設施比例來處理都市更新問題。
全文網址: http://www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=c2853fe8-a70a-42fd-b29b-c43d1b0fecd2#ixzz2InWJaXqV
MoneyDJ 財經知識庫
2013年1月22日 星期二
大咖回來了！1月雙北豪宅去化天數大減逾20天
參考林口豪宅
作者：MyGoNews廖賢龍
時間：2013-01-22
2013年1月雙北豪宅市場買氣回溫，去化天數降低至90天以內。
市場 供給大減28%，總價8000萬以上指標頂級豪宅價格有撐。
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2012年景氣低迷，加上下半年央行管控豪宅放貸影響，2012年雙北豪宅市場表現疲弱，全年表現開高走低，呈現量縮價微跌的市況，不過，隨著2013年到來，這樣低迷的氣氛似乎有些改變，根據永慶豪宅事業部統計，2013年1月北市4000萬以上及新北市2000萬以上的豪宅產品，不僅網路需求點閱量，月成長逾兩成，交易去化天數更是明顯縮短，均較上月大幅縮短超過20天，創2012年6月來新低。
永慶房屋首席房產顧問葉國華協理表示，雖然近日天氣冷颼颼，但在農曆年前購屋旺季及台幣升值潮帶動下，豪宅市場信心與買氣開始有回暖跡象，未來若台灣經濟能回穩，雙北豪宅價量將有機會緩步回升。
由於2012年6月底，央行理監事會決議對雙北總價8000萬以上的豪宅放貸加以限縮，明訂貸款成數不得逾六成，造成2012年下半年雙北豪宅市場買氣受到很大的影響，交易量能明顯萎縮，其中，總價8000萬以上指標豪宅產品所受衝擊最大，根據永慶豪宅事業部統計，雙北市2012年下半年總價8000萬以上豪宅交易量能，較上半年平均量縮高達36%。不過，雖然量縮，但特別的是，8000萬以上頂級豪宅價格跌幅僅在2%內，並未有明顯修正。
對此，葉國華表示，雖然央行管控豪宅放貸，加上經濟疲弱，造成市場對於豪宅產品的需求量減，但是相對資金充裕的豪宅屋主而言，因指標豪宅稀有性高，以及不願在利空瀰漫下隨意殺出的惜售心態，使得2012年下半年8000萬以上的待售供應量也同步下降。
根據永慶豪宅事業部統計，202年下半年雙北市總價8000萬以上的豪宅待售量，較上半年減少也高達28%。整體市場在供需同步量減下，市場供需缺口並不致太大，也對8000萬以上的指標頂級豪宅價格產生支撐力道。
另外，由於適逢農曆年前購屋旺季，加上海外資金湧入所造成的台幣升值預期心理，觀察近期雙北豪宅交易市況可發現，不僅網路點閱需求量開始攀升，去化天數也明顯下降，根據永慶豪宅事業部統計，2013年1月北市4000萬以上及新北市2000萬以上的豪宅產品，不僅網路看屋熱度成長不少，點閱量月成長幅度分別高達20%及22%，交易去化天數更大幅縮短，雙北豪宅去化天數，均較2012年12月大幅縮短逾20天，紛創2012年6月來新低。
葉國華指出，2012年底高資產人士進場看屋大多是希望趁市況不佳，想逢低撿便宜，但2013年1月跟2012年下半年最大的差別，在於高資產人士終於開始較積極的看房、買房，出價決定速度明顯加快，並且，由於受到農曆年前購屋旺季影響，近期換屋客群高達76%，是市場交易大宗。
再以區域來看，大安中正、信義計畫區、大直、天母等四大豪宅區等主要豪宅區域看屋及交易熱度提升最多，以指標豪宅指名度最佳。葉國華補充，近期豪宅買方發現大多以在地買盤為主，推測應是在地買盤在政府實價登錄資訊陸續公開後，區域客價格認同度最高，因此進場看屋、出價意願，均較外地買盤高出不少。
最後，葉國華預期，在疲軟的2012年過去後，雙北豪宅市場將有機會在2013年開始緩步回溫復甦，推動這股趨勢的各種因素，包括歐美持續實施寬鬆貨幣政策，導致資金湧入亞洲；兩岸開放政策利多，有利經濟復甦力道加強；現階段房貸利率仍低；賣家惜售心態高，高總價待售的房屋數量並未明顯量增等，建議有意購置豪宅產品者，可在經濟底部回溫之際，把握時機進場，多看、多比較，將有機會找尋到保值且具增值潛力的理想房子。
作者：MyGoNews廖賢龍
時間：2013-01-22
2013年1月雙北豪宅市場買氣回溫，去化天數降低至90天以內。
市場 供給大減28%，總價8000萬以上指標頂級豪宅價格有撐。
【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2012年景氣低迷，加上下半年央行管控豪宅放貸影響，2012年雙北豪宅市場表現疲弱，全年表現開高走低，呈現量縮價微跌的市況，不過，隨著2013年到來，這樣低迷的氣氛似乎有些改變，根據永慶豪宅事業部統計，2013年1月北市4000萬以上及新北市2000萬以上的豪宅產品，不僅網路需求點閱量，月成長逾兩成，交易去化天數更是明顯縮短，均較上月大幅縮短超過20天，創2012年6月來新低。
永慶房屋首席房產顧問葉國華協理表示，雖然近日天氣冷颼颼，但在農曆年前購屋旺季及台幣升值潮帶動下，豪宅市場信心與買氣開始有回暖跡象，未來若台灣經濟能回穩，雙北豪宅價量將有機會緩步回升。
由於2012年6月底，央行理監事會決議對雙北總價8000萬以上的豪宅放貸加以限縮，明訂貸款成數不得逾六成，造成2012年下半年雙北豪宅市場買氣受到很大的影響，交易量能明顯萎縮，其中，總價8000萬以上指標豪宅產品所受衝擊最大，根據永慶豪宅事業部統計，雙北市2012年下半年總價8000萬以上豪宅交易量能，較上半年平均量縮高達36%。不過，雖然量縮，但特別的是，8000萬以上頂級豪宅價格跌幅僅在2%內，並未有明顯修正。
對此，葉國華表示，雖然央行管控豪宅放貸，加上經濟疲弱，造成市場對於豪宅產品的需求量減，但是相對資金充裕的豪宅屋主而言，因指標豪宅稀有性高，以及不願在利空瀰漫下隨意殺出的惜售心態，使得2012年下半年8000萬以上的待售供應量也同步下降。
根據永慶豪宅事業部統計，202年下半年雙北市總價8000萬以上的豪宅待售量，較上半年減少也高達28%。整體市場在供需同步量減下，市場供需缺口並不致太大，也對8000萬以上的指標頂級豪宅價格產生支撐力道。
另外，由於適逢農曆年前購屋旺季，加上海外資金湧入所造成的台幣升值預期心理，觀察近期雙北豪宅交易市況可發現，不僅網路點閱需求量開始攀升，去化天數也明顯下降，根據永慶豪宅事業部統計，2013年1月北市4000萬以上及新北市2000萬以上的豪宅產品，不僅網路看屋熱度成長不少，點閱量月成長幅度分別高達20%及22%，交易去化天數更大幅縮短，雙北豪宅去化天數，均較2012年12月大幅縮短逾20天，紛創2012年6月來新低。
葉國華指出，2012年底高資產人士進場看屋大多是希望趁市況不佳，想逢低撿便宜，但2013年1月跟2012年下半年最大的差別，在於高資產人士終於開始較積極的看房、買房，出價決定速度明顯加快，並且，由於受到農曆年前購屋旺季影響，近期換屋客群高達76%，是市場交易大宗。
再以區域來看，大安中正、信義計畫區、大直、天母等四大豪宅區等主要豪宅區域看屋及交易熱度提升最多，以指標豪宅指名度最佳。葉國華補充，近期豪宅買方發現大多以在地買盤為主，推測應是在地買盤在政府實價登錄資訊陸續公開後，區域客價格認同度最高，因此進場看屋、出價意願，均較外地買盤高出不少。
最後，葉國華預期，在疲軟的2012年過去後，雙北豪宅市場將有機會在2013年開始緩步回溫復甦，推動這股趨勢的各種因素，包括歐美持續實施寬鬆貨幣政策，導致資金湧入亞洲；兩岸開放政策利多，有利經濟復甦力道加強；現階段房貸利率仍低；賣家惜售心態高，高總價待售的房屋數量並未明顯量增等，建議有意購置豪宅產品者，可在經濟底部回溫之際，把握時機進場，多看、多比較，將有機會找尋到保值且具增值潛力的理想房子。
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