房地合一將狙擊投資客？ 專家：只是高舉輕放

好房網News記者簡蕭羽濤／整理報導

房地合一稅制內容大致出爐，儘管尚未確定，但政策日漸明朗，如果新法順利上路，買賣的成本將大幅提高，但是否真能有效抑制房價還有待觀察。有專家認為，房地合一原本要打房的訴求，與原本大家的期待已有所落差，政府只是高高的舉起、輕輕的放下，對投資客的影響有限。

專家認為，房地合一對投資客的影響有限。（好房資料中心）

財政部規劃房地合一的方案，對不動產資本利得採用分離計稅，稅率最高可能達45%，持有5年以上、房價3000萬元以下，雙項條件如都符合，出售時得以免稅。長期持有房產將有減稅的優惠，同時區分自住、非自住，分年適用不同扣除率，而自用宅可享有更多優惠，持有10年以上，扣除率可達80%。另外，僅1戶的自用住宅的人，只要房價不超過3000萬，也享有免稅的福利。

分析師蔡明彰在節目57財星大道中表示，投資客可以轉炒低總價住宅，對小資族將造成衝擊，以後投機者都跑到中南部去炒低於3000萬的房子，像是原本當地居民1000萬可以買到的房子，未來可能還要多花個幾百萬才能買，對沒有房的民眾是一大利空，而分離課稅也相對的放了許多地主、囤房族一馬。

5年之內不管是自住、非自住，只要出售房屋就會被課稅，因此有人預估短期炒作的投資客將會消失。另外，長期持有房產將減稅，但非自用住宅的長期持有，是否也要包含在減稅的範圍內，也有人提出質疑。住展房屋網認為，若長期持有的定義只設10年，囤房族會有機可乘，可以將逢低買進的不動產高價賣出，還能逃過實價課稅。

雖然房地合一實價課稅全案還尚在研議，但隨著消息不斷的釋出，整體的架構已逐漸形成。房仲業者張旭嵐分析，房地合一的方向是在鼓勵房地產長期持有，避免中短期的買賣炒作，就長遠看來對房市的穩定有所助益。

地價稅自用住宅優惠稅率申請期限至9月22日

作者：MyGoNews林湘慈
時間：2014-09-14  
地價稅自用住宅優惠稅率申請期限至9月22日

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市稅捐處表示，依稅法規定，得適用自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地，所有權人應於地價稅開徵40日前(即9月22日以前)提出申請，逾期申請者，就只能從次年開始適用。

稅捐處進一步說明，地價稅一般用地稅率是10‰至55‰，自用住宅用地稅率2‰，二者相差至少4倍，自用住宅用地的條件為：
1.地上房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
2.有本人、配偶或直系親屬於地上房屋設立戶籍。
3.地上房屋沒有出租、營業。
4.本人與配偶及未成年受扶養親屬以1處為限。
5.都市土地面積未超過300平方公尺、非都市土地面積未超過700平方公尺。

該處特別提醒民眾，因自用住宅用地稅率是屬於優惠稅率，必須符合要件並申請核准才能適用，且地價稅是以當年8月31日土地登記簿上所記載之所有權人為納稅義務人，如有新購房地或原按一般用地稅率課徵地價稅之土地，符合上述自用住宅用地要件者，務必把握期限，在9月22日前向房地所在之稅捐處提出申請，以維護自身權益。

該處提醒民眾，原已核准按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅之土地，未供營業、出租使用，土地所有權人或其配偶、直系親屬仍有任何1人保留在原戶籍內未全部遷出，始可繼續適用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅，若前述設籍者之戶籍全部遷出，縱有居住之事實，亦不符合自用住宅用地規定，且應於戶籍遷出30日內向稅捐機關申報恢復按一般用地稅率課徵，以免經查獲而遭補徵差額稅款，還可能被處罰鍰；或戶籍遷出後於2014年9月22日前已由土地所有權人或其配偶、直系親屬任一人再辦竣戶籍登記者，亦應於2014年9月22日前向土地所在之稅捐機關重新提出申請，2014年度地價稅始可適用自用住宅用地稅率課徵。

房地合一後年上路！ 田大權：贏家都在現在買房！

好房網News記者李玲玲／台北報導

近日有媒體報導指出，房地合一實價課稅最快2016年上路，房產專家田大權對於該政策是否能順利上路，感到存疑。他認為，政府打房都不把原則訂清楚，「不確定就是最好打房政策！」況且政策要上路，得先經過立法院，但大家對立法院效率沒有信心，到時等政策確定了，機會可能也就消失了，因此「真正的贏家現在都在買房！」

田大權認為政府打房，應該先把原則訂清楚。(好房網News記者李玲玲/攝影)

根據永慶房屋最新前瞻報告指出，今年第四季有52%民眾看跌房價，其中有44%認為短期小幅看跌3~10%，但長期價格修正趨勢會持續擴大。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋就說，今年下半年房市受到政策壓抑、選舉影響，加上房地合一課稅可望上路，建商又搶在容積限縮前蓋房，面對政策實施前、供給量大、價格好談的情況下，現在是積極進場議價的好時機。

房產專家田大權11日在公開演講上，也針對房地合一政策提出看法，他直言，房地合一根本就是「豬頭政策！」因為土地會增值，地價稅會越繳越多，但房屋會折舊，房屋稅就會越繳越少，因此將兩者合併意義不大。

田大權也說，房地合一將自住宅逾三千萬元的房子納入排富，這根本就是天龍國條款，「三千萬到了其他縣市，反而能買的房子更大更豪華。」他痛批政府打房，都不把原則訂清楚，搞得人心惶惶，「不確定就是最好打房政策。」

「就不要打到後面什麼都沒變，變成一場誤會...」田大權說，就是因為現在市場氣氛不好，才更要趁這時候看房子，否則「不景氣不敢追，大景氣追不上，到底該什麼時候才能買房？」但不管什麼時候買，能買到好房子才是重點，「房價不會等到你發財才漲！」就算一坪300萬元的帝寶打一折，22K年輕人也買不起，因此政府應該解決的是經濟問題。

觀光效應！近3年飯店個案交易總額破百億

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2014-09-11
 
北市觀光人次衝上703萬，帶動飯店買氣，近3年交易總額突破百億 
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據實價資訊，2014年5月又一整棟飯店交易，為台北市松山區八德路四段的「喬美旅店」，總價6.48億，建物面積966坪，台灣房屋智庫統計近3年北市整棟飯店交易總金額達108.87億。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，台北市觀光旅遊人次持續攀高，帶動飯店住房需求，不僅有保險業者為尋求穩定投報買進置產，也有投資大戶鎖定中、小型飯店陸續收購，使得飯店交易絡繹不絕。
 
根據台北市觀光傳播局統計，2013年度台北市的觀光外匯收入達58.13億美元(約1,751億新台幣)，幾乎佔全國觀光外匯收入123.22億美元的一半。另外，2013年外籍旅客到訪台北市約有703.8萬人次，每人每次創造的消費則有825.9美元(約24,881新台幣)，他們在台北市平均停留天數有3.61天，使得飯店住房需求激增，進而刺激整棟飯店交易。

劉志雄表示，觀察這些交易的飯店大都位於中山、中正

兩區，都具有交通優勢及鄰近知名觀光景點，以2014年5月交易的「喬美旅店」來說，位於光復北路、八德路上，鄰近松山文創園區、饒河街光觀夜市，距離台北101也不遠，能滿足觀光客的需求，所以吸引買方的青睞，願意以6.48億買進。

劉志雄指出，一般來說，購買整棟飯店比起辦公大樓可以享有穩定投報，不怕沒有租客的問題，所以吸引許多保險業者買進，然後售後回租，例如：台灣人壽買進華國飯店、新安東京海上保險購入洛碁大飯店，新光人壽標得志嘉襄陽大樓(樂客商旅)。

劉志雄進一步表示，政府訂定2014年來台旅客，由2013年802萬要衝上900萬人次，2011年6月開放陸客自由行後，更開放36個大陸城市居民申請，每日核准從最初500人，2014年4月放寬為4,000人，預計年底再提高到5,000人，並且計畫10月起在台停留時間將從15天延長至30天。此舉為台北市的飯店經營者打入一劑強心針，勢必帶動投資人布局飯店旅館的意願，整棟飯店的交易熱度可望持續增溫。

500億！海外不動產銷售創天量

作者記者方明╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年9月1日週一 台北標準時間上午5:50工商時報【記者方明╱台北報導】

國內房市不佳，房仲業一窩蜂銷售海外物件，根據統計，9月起陸續問世的海外物件總銷金額約500億元，創下海外不動產市場銷售天量。其中，日本、馬來西亞、柬埔寨銷售規模都逾百億元；業者推估，在國內政府打房下，1年出走資金約300億元。

根據長富國際地產市場研究部最新推估，9月起陸續問市的海外房地產的大小投資個案高達50個左右，銷售總金額約500億元，業者引進的物件種類更多樣化，從上百坪的景觀豪宅大樓到15、20坪商務住宅不等，單價從台幣20萬元起跳到上百萬元都有。

熱門的推出地區，除了東京、吉隆坡、金邊之外，新增曼谷、新加坡、馬尼拉、胡志明市等，幾乎涵蓋整個東協國；此外，美、加、澳、紐等國，也是業者引進新一波海外房地產的4大投資新區；其中，馬來西亞吉隆坡、柬埔寨金邊及日本東京等3個亞洲城市，推案量都在百億元以上。

房仲業者為求生存一窩蜂銷售海外物件，以目前熱門的馬來西亞來看，台灣房屋體系獨立出去的亞太地產為銷售龍頭，該公司執行長方彥夫表示，今年至7月止，銷售金額已達70億，全年銷售目標150億。

亞太地產今年除將重心陸續轉至澳洲外，還將國內建案「內銷轉外銷」，除已公布合作鄉林建設的「鄉林皇居」外，後續還有遠雄建設的「遠雄左岸」、新潤建設的青埔個案。

東森房屋也往海外發展，第1站就是銷售馬來西亞依斯甘達經濟特區物件；長富地產早先也以銷售馬來西亞物件為主，目前則轉向柬埔寨地區。

此外，在國內以銷售豪宅為主的大師房屋，董事長陳建慶表示，目前國內豪宅場業績較去年同期掉了一半以上，海外銷售比重已占2成，因公司客層為高端族群，海外物件總銷金額較高，美國平均總價約100萬美元、澳洲總價約40∼50萬澳幣、日本平均約1.5億日圓，初估國內1年流向海外不動產資金約新台幣300億元。

至於日本市場方面，則以日本信義為代表，去年銷金額達台幣89.5億元，業績是2011年的5倍。

利空即將出盡？未來5個月是黃金看屋期

好房網News記者蘇彥菱／整理報導
隨著離年底大選越來越近，加上最近討論得沸沸揚揚的房地合一，房市景氣冷颼颼，不過代銷業者預估，房地合一將是最後一波利空，待這波利空結束後，房市就會活過來了！除此之外，房仲業者也表示，如今正處於政策混沌期，民眾可以從現在開始看房磨眼光，待選後就可以出手。
代銷業者評估，房地合一是最後一波利空。（好房資料中心）

海悅代銷總經理曾俊盛接受房產雜誌專訪時表示，房地合一對房市的影響應該是「短空長多」，因為對投資客來說，投資房地產畢竟還是有利可圖，待利空出盡後，買氣便會慢慢回溫。

他還預估，房地合一應該是最後一波利空，之後幾乎就沒有新的負面因素影響房市，至於對學者認為利率調升是反轉房市的關鍵之說，他並不認為，他表示，央行調漲利率看的是整體經濟，儘管調升也是小幅度，對房市的衝擊相當有限。此外，他指出，待年底大選後，至明年總統大選前這段期間，是房市的喘息期，將是各建案促銷的好時機。

不僅代銷業者看好選後的房市，永慶房屋集團研究發展室經理黃舒衛接受《商業周刊》採訪時也指出，這段因政策造成的房市盤整期，是在金融風暴後，五年來最好的看屋時機，因選後各項政策會趨於明朗，加上房地合一該怎麼課稅也會常埃落地，從現在起到選後這5個月正是最佳的看屋時機。

至於何時才是賣家開始動搖、買家好進場的時機呢？黃舒衛表示，可以待選後再出手，因為接下來有房地合一，年底又有七合一選舉，假設選後結果出乎意料，市場信心就會出現變化，建議要買房的民眾現在一定要開始看房，才會有感覺。

房市專家Sway也說，當今房市變數多，不急著進場，可以慢慢看房子磨眼光、練殺價技巧，幸運的話，碰到願意賣的屋主，就等於撿到便宜貨。

房地合一 2500萬以上要課稅

這個信號非常明顯了出現了~~~銘璟

民視 – 2014年9月1日 下午4:01
房價居高不下，政府要平抑房價，積極推動房地合一課稅，財政部長張盛和甚至以「拔鵝毛」比喻，不能拔到聽到太多鵝叫，所以將參考南韓做法，第二戶交易，金額超過2500萬以上要課稅，估計影響30多萬人。

房仲人員張明珠：「在台北市大概兩房2000萬以內。」

房市慘澹，好不容易等到有民眾上門，房仲人員認真介紹，而且專找2500萬以下的物件，因為這樣才能免被課到房地合一稅。

民眾簡小姐：「最近2500萬以下不用課稅，所以我才想要出來，幫小孩看房子圓夢。」

房仲人員張明珠：「對我們低總價幫助很大，預估人潮多個2、3成出來看房子。」

房仲大大鬆了一口氣，因為財政部積極推動的房地合一課稅，張盛和已經有初步構想，第二戶以上交易才課稅，不過，還會參考南韓做法，持有兩年以上、售價9億韓元，相當於台幣2870萬以下免稅，市場人士估計，財政部訂在2500萬免稅，估計影響低於37萬人，最快明年上路。

淡大產業經濟系教授莊孟翰：「雷聲大、雨點小，因為這樣算是說，對社會不滿，那我對有錢人課稅，最後可能懲罰到小市民。」

學者專家不看好，但是張盛和以拔鵝毛比喻，不能拔到聽到太多鵝叫，意思就是不能讓太多民眾受到影響，只是如此一來，政策有多少成效？也打上大問號。（民視新聞于凡、詹皓帆台北報導）