天下雜誌 517期 作者：張翔一
圖片來源：黃明堂台幣900萬的吉隆坡精品公寓，台灣人搶著組團飛去買。東協股、債、匯均漲，今年基金仍看好，報酬率高達兩成，已取代歐美，變身投資新主流。
精采重點：
春節假期，兩輛大型遊覽車，停靠在馬來西亞首府——吉隆坡著名的觀光地標：雙子星大樓。五十多名衣著光鮮的台灣旅客，卻不入內參觀，而是在當地律師、銀行專員陪同下，魚貫走入附近的建案樣品屋。
每戶室內實坪約二十五坪的精品公寓，含裝潢、家具與車位，總價一百萬馬來西亞令吉（約九六○萬台幣）。不少台灣客當場簽約，刷卡下訂。甚至一訂就是四、五戶。
「算一算每坪四十多萬台幣，在台灣只能買到新北市非精華區，在這裡卻可以買首都精華地段。不但有租金收入，未來增值潛力更高，」三十七歲的航空公司座艙長黃太太，和同在航空業的先生，已到馬來西亞考察三次。最後決定買下兩戶，要當「東協包租婆、包租公」。
同團的成員，還有退休教師、科技業主管，甚至包括不少現金滿滿的投資客。
日前，一名台北市議員詢問熟悉亞洲的友人，「你只要告訴我，泛亞鐵路建不建？」得到「建啊，有些路段都已通車了」的答案，她隔天便出席了吉隆坡團的說明會。
近一年來，隨著東協經濟大幅成長，像這樣從台灣飛往東協各國的「房市考察團」，正蔚為風潮。
東協炒房團 夯泰、馬
「這一年，每個月都至少飛東協一趟。已經算不出總共去多少次了，」台灣房屋國際資產中心發言人林廣彥說。
年前，台灣房屋推出馬來西亞部份建案的代銷業務，帶客戶組團看屋。剛開始，乏人問津。去年中起，卻忽然場場爆滿。
林廣彥透露，如今馬來西亞的房市考察團「夯到不行」。每團約四、五十人名額，每月出團兩趟，報名已經額滿至年中。
去年，單是台灣房屋在馬來西亞代銷的建案，已完銷超過五百戶，成交總金額逾台幣一百億元。
不只馬來西亞，東協的印尼、菲律賓、新加坡和泰國，近來同樣有不少台灣投資客探路。
其中以台灣人熟悉的旅遊勝地——泰國，人氣較旺。連國內財經網路媒體（鉅亨網），都扮演起泰、馬房地產的組團仲介角色。
業界人士指出，「泰國團」雖不比「馬來團」，今年以來，每月也有近百人前去看屋置產。
二○一五年，東協即將成為單一市場。成員國經濟和區域間貿易，都成長強勁，以致在台灣掀起「東協炒房熱」。
而炒房熱的主因，是動輒六％以上的租金收入，和熱錢湧入下，房價上漲的「想像空間」無窮。
「過去，最多台灣投資人最有興趣的大陸房地產，現在前景不明、買賣產權糾紛也多。在台灣，則有奢侈稅、實價登錄等打房政策，」投資客胡先生說。「反觀東協成長快、題材多，如亞洲鐵路將來從中國大陸一路貫穿到新加坡。加上低利環境下，各國資金湧入，（房價）不漲也難。」
在○九、一○年奢侈稅開徵前，胡先生賺進大把鈔票，手握約十億現金。即使他不熟悉當地市場，如今也計劃要「錢進東協」試水溫。
東協包租公 三大關卡
根據英國環球房地產指南統計，包括新加坡、菲律賓、馬來西亞等東協國家的房價，三年來漲幅均超過三○％。泰國和印尼，也有超過二○％的漲幅。
搶進東協房地產的，不只台灣買家，還有日、韓、中、港的投資客。
不過，專家提醒，「錢」進東協房市仍有風險，有三大關鍵必須注意。
關卡一：投資法規各異
首先，由於對外人投資的法規不同，在東協各國買房，與在台灣購屋大不相同。
台灣房屋國際資產中心發言人林廣彥舉例，如在印尼和菲律賓，外國自然人不能直接擁有房地產產權。必須與該國公民共同購買（房地產），或透過資產管理公司、REIT基金等，間接持有。在泰國，則可以持有公寓產權，但不能購買獨棟房屋及土地。
而在馬來西亞，由於法令保障本國人購買平價住宅，因此外國人只能購買總價五十萬令吉（約五百萬元台幣）以上的房地產。
關卡二：稅率愈來愈高
其次，投資人也必須衡量，東協置產的租稅負擔，可能逐漸增加。
以新加坡為例，今年一月份通過新法，針對外國人（包含永住居民）購置房地產，徵稅五％至七％，並限制貸款成數。
泰國沒有地價稅，也沒有房屋稅和交易所得稅，只有在交易時繳納印花稅。但在租金收益上，馬來西亞和泰國，必須徵收二○％以上的所得稅。
「為防止熱錢推升通膨，未來，東協各國不無跟進新加坡、增稅降溫的可能。投資人需審慎考量，」摩根東協基金經理人黃寶麗建議。不論投資股匯或房市，最好先避開通膨較高的國家。
關卡三：不熟政經情勢
最後，由於台灣投資人多半對東協各國的政治、社會環境不熟悉，不易掌握當地房市轉折。
例如去年初，越南河內，與北部中越邊境一帶，因中越邊境主權紛爭，造成中越合作興建高速公路、成立免稅特區等計劃，無限期延宕，房市因此暴跌。
專家建議，投資人最好從經濟成長率、都市化趨勢和人口結構等基本面，判斷當地房價的長期趨勢。同時避免過度融資，以降低風險。
比炒房更有吸引力的，是去年來動輒近兩成報酬率、今年還在漲的東協基金，正吸引台灣人螞蟻雄兵般的資金。
去年，菲律賓、泰國股市領軍大漲三成，東協成為全球股市漲幅最高的區域。「今年是否還能延續去年漲勢？」也成為投資人最關心的焦點。
「從國際資金流向、經濟成長預期等指標來看，今年，東協不論股、債市，都還沒漲完，」摩根東協基金經理人黃寶麗指出。
目前，雖有美國QE3退場、日圓貶值的不確定因素，國際熱錢仍持續湧入東協股市。東協各國貨幣也未如預期開始競貶潮，反而逆勢走升。印尼、泰國股市更持續突破歷史高點。
加上泰、馬、新加坡等國，今年都推出大規模的經濟建設計劃，黃寶麗樂觀預期，今年東協各國，平均仍有超過一成的上漲空間。
富達東協基金經理人郭玉蘭指出，相較於東北亞的日、韓，以及中國，甚至台灣，未來五年都面臨高齡社會、勞動力流失的挑戰。
反觀新興的東協各國，仍有人口紅利加持。加上中產階級增加，電信、食品、金融和房地產開發商等內需概念股。在東協內需興起的大趨勢下，即使股市已有一波漲幅，仍值得長線投資。
綜合專家建議，今年東協基金投資策略，穩健型投資人，可參考去年績效表現較佳的區域型基金，將二至三成資金放在東協市場。積極型投資人，則可繼續加碼去年「獲利王」——泰國股市基金，並分批逢低進場越南、印尼股市。
---------------------------------------
5力引爆「東協熱」
一年來，全球不斷出現投資東協的報導，和看好東協的調查。這股「東協熱」，在世界經濟情勢改變的推力、東協本身拉力的雙重作用下，潛力蓄勢噴發。
推力1：中國變貴。「中國必須轉型，因為我們變貴了，」復旦大學財金系教授孔愛國歸納。中國工資快速上漲及缺工難題，讓許多外商將目光轉到東協，尋求替代產能。
推力2：釣魚台爭議，日商轉進。
去年11月初，娶了大理太太，在雲南帶旅遊團的大連人小陳，才剛送走了大連來的四個日本客人。日本客人在日本車廠的大連分公司工作。因釣魚台爭議引發反日，公司被砸。「待不下去啦，回日本前，先到大理玩一轉，」小陳說。「你不知道，他們緊張的咧，一路上不敢開口，怕人家認出他們是日本人。」
日本到泰國、馬來西亞等東協國家的投資，近年來突增。除了日圓升值、日本國內市場萎縮的因素，中日關係緊張，也是迫使日商加速外移的原因。
東協自己也夠爭氣，形成拉力，吸引資金、人才匯集。
拉力1：因亞洲金融風暴受重傷的泰國等國，經貿早已回彈。近十年來，GDP幾乎年年成長5％以上。2008年以來，美國金融風暴與歐債危機，東協幾乎毫髮未傷。攤開所有機構的預測，曾經閃閃發亮的金磚四國一一掉漆，歐、美、日困獸猶鬥。全球經濟的亮點，就在東協了。
拉力2：原本鬆散的東南亞國協，近年來，讓懷疑者跌破眼鏡，積極整合。2015年，即將組成單一自由市場。六億人口，東協已經自成一格，成為吸引力十足的市場。此刻的東協，史上最強。
拉力3：年輕、日漸富裕、充滿活力的市場，讓東協成為各方拉攏的對象。中、美、歐、日、韓、紐、澳及拉丁美洲，一個接一個和東協簽訂自由貿易協定（FTA），催出投資、貿易年年雙位數成長。（賀桂芬）
想進一步了解馬來西亞投資環境和房地產展望嗎?請馬上跟林口‧銘璟報名免費說明會!
沒有留言:
張貼留言