2013年1月30日 星期三

全球貨幣戰開打 小市民求生三法

記者胡智凱/台北報導
美國、日本相繼推出量化寬鬆政策後,引爆世界各國的貨幣戰爭。最近台幣甚至爆出單日下挫3角的狂貶走勢,在市場上引發恐慌,就連傳統避險的黃金和人民幣也都呈現貶值趨勢,究竟小市民要如何在炮火四射之中求得安穩的小確幸?我們提出三種方法。
小市民面對全球貨幣戰爭該如何是好呢,趕緊拿筆抄下小市民求生三法。(圖/好房資料中心)


「物以稀為貴、貨以多為賤」這句話道盡了經濟學千古不變的道理。當前全球貨幣戰爭,各國無不想方設法讓貨幣貶值,最惡質的方式就是印鈔票提高貨幣供給,讓市場上資金漫流之後,自然貨以多為賤,貨幣就貶值了。
綜觀貨幣戰爭近日的發展,日幣、韓圜、台幣都大幅貶值,越來越不值錢,物價也蠢蠢欲動,就連台塑集團總裁王文淵都憂心會引發通貨膨脹。對此,本有民眾以為把不值錢的台幣換成人民幣,就可以避免貶值的損害,沒想到就連人民幣也加入貶值的戰局,近日亦連連走貶。
也有民眾相信買進黃金才是正確的決定,但誠如前述「物以稀為貴、貨以多為賤」,前幾年儘管黃金有一波狂飆走勢,但那波走勢吸引金礦業者大量開採,如今已有供給過剩的危機,導致金價已經持續下跌超過一季。
從去年10月跌到現在,黃金已經形成長期熊市的格局,不是貨幣戰爭中求生的好方法。


(圖/翻攝自網路)

既然人民幣不能換,黃金也不能換,那究竟要把不值錢的台幣轉換成什麼商品才能夠在貨幣戰爭中勉強求生呢?在此提出三種方法:


1.買進高配息股票:由於貨幣戰爭會有很多資金流入市場,一方面讓股票上漲,二方面也讓市場活絡、增加公司獲利,所以買進高配息股票會是趨吉避凶的好方法。其中以買進高配息ETF會是較安穩的選擇,不僅僅能賺到價差,還能賺到股利,更可以藉由ETF買進一攬子績優股的特性,替各位分散個股風險。

2.買進地產股:對於風險承擔能力稍微高一點的朋友來說,則可以選擇績優的地產股。因為在貨幣戰爭之中,貨幣變成以多為賤,但房屋則是以稀為貴;所以地產將因為資金推升以及其稀有性而水漲船高。連帶地產股也將獲益,尤其台灣地產股大多具有高獲利、高配息的特性,買來放著配息也是很好。

3.直接買進地產:具有最高風險承擔能力的朋友,不妨直接將資金投入地產,但前提是必須要慎選地段。因為與前兩個方法相較,直接買進地產可說是孤注一擲,正所謂「好的地段讓你上天堂,壞的地段讓你住套房」,所以必須要謹慎選擇適當的物件。要怎麼選擇呢?一樣要秉持著「物以稀為貴、貨以多為賤」的原則,這樣才能在貨幣戰爭中讓手上房產翻倍增值。

近捷運不再最重要 公園更值錢

作者:MyGoNews林承志
時間:2013-01-29


換屋族、銀髮族除了訴求近公園,捷運站、醫院、購物便利則分別為第二、第三項選擇


新聞摘要
近公園名列銀髮族、換屋族心目中的第一名
上班族心目中的第一名才是近捷運


【MyGoNews林承志/台北報導】在自住客市場結構下,買房的觀點已經改變,根據東森不動產趨勢中心統計,以往眾人以為雙北市買屋都要「近捷運」的傳統印象,可能會被「近公園」與「購物便利」這兩項大機能取代。

東森不動產趨勢中心統計上班族、換屋族、銀髮族、媽媽族等四大族群重視生活機能排序,近公園名列銀髮族、換屋族心目中的第一名,上班族心目中的第一名才是近捷運,特別的是,近運動休閒中心首度入榜,受到上班族青睞,顯見休閒機能日益受到民眾重視。

東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示,年輕上班族群訴求上班快速便捷,多希望能多睡一點,距離公司近或交通方便、近捷運的區域就是首選。特別的是,現代上班族買房,還重視購物便利與近運動休閒中心,黃淑苓說,這幾年各大行政區運動休閒中心陸續完工,設備新穎收費低廉,成了民眾購屋上班族購屋機能之選。

黃淑苓建議,如果是近捷運、購屋便利、近運動休閒中心等需求,台北式可選擇中山區、南港區、萬華區,該區房價相對低廉,卻已經有成熟的捷運線,運動中心等機能,年輕上班族在這裡可以找到1500萬元2房產品。若是新北市,則可選擇淡水、三重、汐止,1000萬元就可以買2~3房。

至於換屋族、銀髮族除了訴求近公園,捷運站、醫院、購物便利則分別為第二、第三項選擇,黃淑苓建議房價在台北市居間擁有青山湖景的內湖區、有溫泉的北投地區,就很適合銀髮換屋族群,如果要近醫院與捷運站,中山區有馬偕醫院、捷運淡水線、蘆洲中和線,大安區有國泰醫院與仁愛醫院等,發展成熟的板南線,會讓生活方便許多。

新北市則推薦銀髮族可選擇第三圈的中和、三峽、林口,在台北買3房老公寓的價格,新北市第三圈可以買電梯大樓附管理,而該三區都有大型醫學中心,像是林口長庚、三峽恩主公醫院等。

媽媽族重視子女教育,買屋訴求近學區,其次則為購物便利與近捷運,黃淑苓表示,台北市中正區、文山區學風鼎盛,新北市板橋、永和、新店都以公教人員多、重視教育聞名,1000萬元可以買到2房產品,中正區有國語實小、師院附小、永安國小評價都不錯,文山區名校更多,景興、實踐、永建、萬興、力行等,評價都很好,若以1500萬元預算,中正區可買2房公寓,文山區買2房大樓甚至可能買到3房公寓。

2013年1月28日 星期一

阮慕驊:美國印鈔效益初現 2013年美國房地產將持續復甦

【地產專欄】
Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 5小時前

拉斯維加斯房產漲幅最高達16%

走過次貸海嘯,美國房地產從2012年中開始止跌復甦,迄今復甦的趨勢愈發明顯,筆者曾於2012年初赴美國拉斯維加斯參訪地產案,當時一片蕭條,才僅一年時間,拉斯維加斯地產已走出谷底。根據美國房地產資訊網站「Trulia」最新公布的資料顯示,拉斯維加斯2012年房價較前一年上升達16%,是全美房價漲升幅度最大的地區。

美國特有居家生活導致次貸危機

美國人酷愛居家生活,特有的住宅和社區文化,算得上是美國的文化一環。平整的社區道路,家家戶戶有花園和草坪,獨棟式的洋房配上獨立的車庫,是全美各地一致性的社區景觀。美國人也以擁有自已的房產為目標,以家庭為中心的生活型態,是標準美國人的生活觀。

也正由於美國人喜愛擁有房產,不管信用和收入能力,拼了命也要有棟房成為2008年次貸海嘯的主因,過度的房產投資使得房價飆升,08年雷曼兄弟的倒閉成為壓垮駱駝的最後一根稻草,美國房價於焉崩跌,大量的「止贖屋」成了助跌元兇,許許多多美國人被迫搬出了他們的家園,甚至只能暫時棲身於車上或公園。

美國印鈔救市 房市復甦活絡好轉

但就在美國政府不斷印鈔救市之下,08年迄今,美國失業率得以下降,且房貸利率被壓抑至歷史新低,美國房市終於在2012年中落底了,迄今復甦的動力並未停歇,且預計今年美國房市仍將向上發展,回復往昔的活絡。



資料提供:XQ全球贏家

由上圖可見美國的成屋銷售已呈明顯的止穩回升態勢,且下圖新屋開工也大底完成,代表無論是新屋或成屋市場都見好轉。

資料提供:XQ全球贏家

美國房地產資訊網站「Trulia」最新公布的資料,美國去年12月房屋要價較一年前同期上升超過5%。接受調查的100個主要都會區中,82個在2012年出現年度增長,數量遠多過2011年的12個。其中漲幅最大者為賭城拉斯維加斯,2011年當地房價還曾下跌11%。

投資最佳時機為大家退場之時

筆者於2012年初到賭城參訪地產,曾赴美國知名建商Lennar當地工地參觀,當時門可羅雀,工地也都呈停擺狀態,無人知道美國房市何時會復甦,一切看起來似乎仍很絕望,但下圖可見,該建商股價去年一年漲幅逾倍,正驗證了投資最佳的時機點是大家都退場觀望而且絕對悲觀之時!

資料提供:XQ全球贏家

近來台灣興起了一股走海外置產風潮,馬來西亞、泰國、日本和美國都是目標區,主因是台灣打房打到投資客退場,加上台幣升值資金往海外走有利等因素使然,其次是房仲業者在台灣做不到生意,自然只好另謀他途。至於美國現階段房產具備什麼吸引力呢?

美國房產投資最佳時刻 租金報酬率8%吸引台灣投資客

首先,美國房貸利率處於歷史低點,下圖可見是美國30年期房貸利率走勢圖,目前年息已跌破4%。



資料提供:XQ全球贏家

其次,美國整體經濟正在好轉,消費動能與就業情況都在持續改善,這自然會進一步促使房價走升,並消化銀行手中的止贖屋或溺水屋。下圖是美國失業率,目前已降至8%之下。



資料提供:XQ全球贏家

據此,筆者認為美國房產會持續復甦,惟復甦腳步不會太快,房價不會暴衝式上漲,而是以穩步向上的可能居多。美國租屋租金報酬率約有8%,是吸引台灣投資者的另一緣由,但美國房產稅甚高,且若租客不付租金又賴者不走,處理起來有許多麻煩,這些都是投資前需要多方考量的因素。


 

Sway:投資日本房市 小心套牢無處哀

【地產專欄】
Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 2013年1月26日 下午11:47


往日人滿為患的小樽現在也人煙凋零

最近日幣大跌,房仲猛炒作去日本投資,說最近光是日幣跌了一成,房價就馬上少了一成,正是進場的好時機,完全是一個見人說人話、見鬼說鬼話的方法,誰要是相信了,你的錢根本就等於送給別人操控,有沒有獲利,任人宰割。

過去人滿為患的北海道瞬間蕭條

幾周前去了日本北海道,狂吃螃蟹、瀟灑滑雪,十分愜意,但我留意到一件事,美好的旅遊品質,居然是因為沒有大陸遊客的因素,逛街沒人跟你搶貨、吃飯沒人跟你爭位、連住飯店,也是中午就可以提早入住,這不是禮遇,而是沒有遊客。

去年我也在下雪時去了,當時街道人群熙嚷,想要在知名景點照個獨照,幾乎不可能,百萬夜景的函館,擠滿窗邊的是講捲舌中文的,優雅靜謐的小樽,是士林夜市的翻版,而全球遊客必去的狸小路商圈,不只令我大失荷包,想買東西都要用搶的,這裡不只是捲舌中文人,還有參雜台語人、各種口音日文人、韓文人,充斥在藥妝店、甜點店、螃蟹店。去年應該是福島核電事件過了一年之後的光景,所以我猜,在福島以前,恐怕是人潮更多。

今年,則是釣魚台事件之後的光景,店鋪一個個貼出頂讓的招牌,人應該是最多的狸小路商圈,沒有遊客,只剩下日本人躲在彈珠店裡消磨時間,土產店也關了大半,觀光客愛去的超大螃蟹店完全不用預約,知名的政壽司只有三桌客人,百貨公司人最多的時候,是晚上八點以後的熟食折價時段。

以前的路邊烤螃蟹腳、烤海膽的店,根本就不見蹤影,壽司街也只剩下兩間店,根本不能成街。遊客少,買個東西店家都願意打折,比如去百貨公司買個干貝,要求打九折一定沒問題,店員又多送我兩包魷魚絲。

訂飯店過去都要提早,尤其在滑雪的熱門時段,沒提早三個月是不會有好的旅館可住,而今,知名的民宿區,有好多棟斜屋頂的美麗民宿,門口的雪乾脆不清除,反正不用開門營業,位置最好的五星級飯店,空房一大堆,要提早入房都沒有問題。就說吃飯吧,櫃台說要先訂才有位子,但無論早餐還是晚餐,剛入座跟吃飽要離開,人也沒增加過,根本就是想吃就有位子。



許多商價都已貼出頂讓公告

釣魚台後買房包你吐血三次不止

日本跟中國緊張對峙也不是一天兩天的事,但一次福島就打趴了日本人購買房地產的意願,等到福島事件稍歇,台灣又開始有房仲大力宣導日本投資,當真是把自己國人往輻射裡送去,當時喊出「逢低買進」,之後還有不少藝人跟名嘴買日本房地產的故事,在各種媒體中散發。

結果又來個釣魚台,所有中國客人一夕之間不去日本,整個日本瞬間蕭條,應該是熱鬧且可以滿足大量觀光客的街頭,現在只剩下在地日本人的市場量。

你要投資日本嗎?福島前進場的,應該吐血三次,釣魚台後進場的,可能會多吐一次血,因為現在日幣大貶一成,你一年前買的房價,直接慘跌一成。無論你想投資民宿、店面、辦公、出租住宅,福島後市場慘淡,釣魚台後市場更加慘淡,而上個月日本還在演習,說是兩小時就可以搶攤「收復」釣魚台。

逢低買進?業者仍用這句永恆的話來賣屋,但這低點,怎麼仍一再探底,而沒有停止往下呢?況且,這些利空的因素,都來自於無法操縱的事件,你得投資獲利與否,綜有萬分才智,也由不得你,任憑日本人跟台灣業者宰割。

日本年輕人已經不買房了,你想炒短波,我已經擔心你的租金馬上就收不到,更別講轉手的獲利,房仲業者華麗的詞彙,不負責的說出「匯率跌房價馬上省一成」這樣的話,你買房他才有得賺,而你賺不賺的到,那是你家的事!


房地產專家兼暢銷作家 Sway

2013年1月26日 星期六

容積移轉限縮 中市開第1槍 將引爆搶照搶建潮 房價看漲20%

2013/01/25 星期五 07:48
來源
內政部全面檢討縮減容積獎勵之際,台中市政府率先自5月1日起縮減容積移轉,縮減幅度最高一半,台中市建築開發公會初步評估,此舉將連帶推升房價,漲幅至少在15%至20%,還會引發新一波搶照、搶建潮。

業界並盛傳,內政部縮減容積獎勵一事,將在7月1日全面上路,對此,內政部部長李鴻源昨(24)日表示,並無此時間表,此案還在醞釀階段,待營建署擬妥方案之後,會邀請學界專家與業界代表共同商討,等全案成熟後才會推出。

李鴻源指出,容積對於都市的景觀與發展、建築物的安全,乃至於民眾的居住安全與日照權等,都有影響,過往容積獎勵並無上限,近來他請營建署評估訂定上限;業界普遍認為,容積獎勵降低將帶動房價上漲,對此,李鴻源說,將與業界交換意見,考量各項因素後,找出平衡點。

營建署署長葉世文透露,容積獎勵上限將由中央政府訂出標準,地方政府則在此標準下自行調整,各地可因地制宜。對於台中市開出第一槍,台北市昨天未表意見,新北市將配合中央政府、但盼保有彈性;台南市直指台南法定容積率本就偏低,不希望大砍容積獎勵;高雄市則有意採取總量管制方式,而非全面限縮。

據了解,內政部過去對於容積獎勵、容積移轉並未嚴格控管,導致建築物長高、長胖現象到處可見,影響都市景觀與居住品質,而遭到監察院糾正,因而決定修法。

台中市政府最近完成「容積移轉審查許可條件作業要點」修正,預計5月1日起正式上路。


2013年1月23日 星期三

高齡海嘯來襲 你準備好了嗎?

台灣已於1993年成為高齡化社會,截至2012年底,我國65歲以上的老年人口達11.2%%,而按經建會推估,台灣高齡人口比率將於6年後的2018年達到14%,正式邁入高齡社會;到了2025年,老年人口更將達到總人口數的兩成,一舉超越美國、英國。

隨著人口不斷老化,加上嬰兒潮世代逐漸步入退休階段,未來年輕人扶養的老年人負擔越來越多,社會醫療成本危機也隨之浮現,這都突顯出提早規劃退休生活的重要性。迎接高齡化社會的挑戰,我們該如何面對?政府目前又有哪些因應措施呢?值得深入探討。

【高齡快速增加醫療險及早規劃】

台灣正邁向「老人國」!根據經建會「2012到2060年人口推估」,台灣65歲以上人口占總人口比率將由去(101)年的11.2%,增加到2060年的39.4%,等於每2.5個人就有1個是老人。其中,80歲以上長者占老年人口的比率,也將由2012年的25.4%,大幅上升為2060年的41.4%。

受少子化及人口結構老化的影響,未來上班族的負擔也會越來越重,經建會推估,台灣每百位工作年齡人口所需負擔的老幼人口,去(101)年為35人,達最低點,之後將一路向上攀升,至2060年增加為97人。而台灣人口年齡的中位數也會持續上升,2060年可能提高至57.4歲,扶養比更高達97.1%。

人口結構快速高齡化,將對台灣社會造成莫大的影響。從醫療支出來看,根據衛生署統計,2011年50歲以上人口數占總人口數的30.6%,但國民醫療保健支出有高達61.4%是用於50歲以上國民的個人醫療費用上,其中又以50歲至79歲所花費用較高(左圖)。

理財專家則建議,隨著年齡增長,保險的費率也會隨之增加,民眾最好趁年輕時做好醫療險規劃,不僅保費較為便宜,也可及早為老年生活建立保障。(詳細內容請參考:「保險足額規劃解決老年煩惱」)


【失能人口急遽增加長期照護越顯重要】

老人家上了年紀,不只身體健康容易亮紅燈,也有可能遭受失能的折磨,讓家人疲於照顧。根據衛生署「2010年國民長期照護需要調查」估計,2011年失能人數約66萬8933人,2016年攀升至77萬8905人,到了2021年估計有88萬4,333人,2026年更將突破百萬人,達到104萬5,643人。

隨著失能人口逐年增加,長期照護的重要性也與日劇增。內政部自97年推出「長期照顧十年計畫」,規劃10年內投入約817億元經費,提供失能者居家式、社區式或機構式的照顧服務。內容主要包括居家服務、日間照顧、老人營養餐飲、居家護理、輔具購買租借及居家無障礙環境改善、交通接送及喘息服務…等。

政府積極推動長照服務,但仍有進步的空間。據衛生署去年統計,全國機構式服務床位9.6萬床,入住率達8成,估算有18%失能老人接受機構式長照服務,等於有8成2的長者未獲得機構照顧,遠不及先進國家30%的機構照護標準。

此外,據統計,目前在台外籍看護工約20萬人,而本國籍看護還不到1萬,顯示國內照護人力過度仰賴外籍看護。日前傳出泰國、印尼未來將不再輸出勞工的消息,若真如此,恐將造成長照人力的缺口,政府應加快建立完善長照體制的腳步,提升國內長照專業人力,以因應未來可能面臨到的衝擊。

除了長照服務,政府亦提供多項老人福利。在醫療保健方面,包括老人預防保健服務、中低收入老人醫療費用補助、中低收入老人重病住院看護費補助等;老人生活津貼則有中低收入戶老人生活津貼、中低收入老人特別照顧津貼、國民年金老年基本保證年金(原敬老津貼)、老年農民福利津貼及榮民公費就養給付等,民眾可善加利用。

【平均餘命延長退休規劃要趁早】

老年生活要幸福,「健康」和「金錢」同等重要。究竟要準備多少退休金才足夠因應後半輩子呢?民眾可利用「所得替代率」來預估自己退休後所需的生活開銷,原則上退休所得替代率(退休所得替代率=退休後每月需要的生活費用÷退休前平均薪資)最好能提升至7成。

舉例來說,現在月收入5萬元的上班族,退休後每月需準備3.5萬元,就可維持退休前的生活水準,如果想到處去旅行、看看世界,就得再調高預備金。除所得替代率外,各地最低生活費用也可當作計算退休金的參考。

根據主計處統計,台北市每人每月最低生活費用標準為10,244元、新北市是11,832元、高雄市為11,890元、台灣省為10,244元、台中市為11,066元。以此標準來看,上班族邁入銀髮族後,想單靠3,000~7,000元的政府補貼過日子,恐怕有難度。


全文網址: http://www.moneydj.com/KMDJ/Blog/BlogArticleViewer.aspx?a=09a03094-02b4-4eb1-8982-000000017956#ixzz2InZ0ZfW3
 

102年房市走平價Style 「林三淡」成領頭羊


ETtoday – 2013年1月23日 下午12:14

記者林信男/台北報導

根據台灣房屋智庫調查,在新北市13個房市交易熱區當中,以林口、三峽、淡水等區的房價最平易近人,人口增加數也是新北前3名,顯見平價產品已成市場主流,預計102年房市會持續走平價風,林、三、淡3區將成領頭羊。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,自奢侈稅以來,雙北房市交易量能大幅萎縮,房價卻依然居高不下,許多民眾紛紛轉往未來有重大公共建設,且符合低單價、低總價、低基期等條件的「3低」訴求區,期望以通勤時間,換取更大的居住空間並減輕經濟負擔,在這種情況下,林口、三峽、淡水便成為買家的首選區。

劉志雄強調,許多建商也看準林、三、淡的潛力,大量進場推案,就目前來看,隨著重大建設陸續拍板定案,購屋族的信心也隨之增加,預計林、三、淡等區,將成為102年房市多頭的領頭羊。


《房地產》「老年化老宅化」未來10年社會趨勢

記者 林詩茵 報導
房地產業內統計,未來10年台灣人口停滯,65歲以上人口增加150萬人,40年以上屋齡老宅增加200萬戶,人口老化與低生育率已經逐漸成為一個重大的社會問題,台灣因為人口結構的改變,未來需面對「老年化、老宅化」的社會問題。

為了提前因應「高齡化」可能帶來的改變,政大商學院信義不動產研究發展中心今(4)日舉辦了「人口結構改變對住宅市場影響及政策因應方向」討論會。會中邀請國立台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文、中華民國住宅學會理事長、中國科技大學國際商務系教授薛立敏、財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成與會,同時,還邀請對於人口與社會變遷有深刻研究的經建會副主委陳小紅擔任主持人。

彭建文指出,人口結構最好的時候將出現在2015年,之後將出現反轉,2030年扶養比達56.1%,人口紅利完全消失,2035年扶養比達63.9%,出現人口負債,若是生育政策、移民政策、產業結構無重大改變下,房市長期消費性需求將明顯減少。



長期國內房市將由數量滿足轉型為品質滿足,老舊與設施不佳住宅有改善空間,而未來家庭結構仍以核心家庭為主流,夫妻、單身、單親的比重持續提升,住宅需求以35~45坪的舒適2~3房為主,且因新家戶形成減緩,未來長期購屋結構中,首購比例將逐漸下降,由換屋需求取代,大面積54坪以上的換屋型產品,有一定的成長空間。

薛立敏則表示,都會區內有「老人住老宅」的現象,但他們有先佔優勢,擁有的資產在市中心房價較好的區塊,不過老人在資產處理上卻會因為年紀增長,呈現力不從心。薛立敏建議,除了「以房養老」的政策以外,另外協助有多餘空間的獨居老人可以部分出租,讓好區位的老宅,提供給都市就業的年輕人承租,另外老人也有現金可以改善生活。

或者鼓勵擁有老宅的老人換屋,老宅若位於市中心則價位高,可換到有電梯的產品,或者擴大居住空間與子女同住,也可以換兩屋與子女同鄰,建議可採免契稅、降低增值稅方式鼓勵,另外也可鼓勵建商提供適合老人與子女同住或同鄰的商品。

丁致成認為,台灣將面臨高齡少子化社會,其衝擊不只是社會福利與財政問題,更帶來都市計畫之衝擊,學校與公共設施的問題不再是不敷使用,而是使用率太低,維持成本太高,以台北市萬華區老松國小為例,1966年最高峰學生人數達到11,110人共158班,如今只有900餘人共31班。丁致成建議可以複製日本經驗,併校、廢校、轉作他用、引入年輕住戶、降低維護成本,如東京南池袋二丁目的案例,就是併校轉作住宅、商業及文化公益使用。

另外,面對高齡化、少子化及人口零成長之社會,都市發展必須放棄擴張主義,回到市中心走都市更新之路,且不能再以傳統都市計畫觀點的容積率與公共設施比例來處理都市更新問題。


全文網址: http://www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=c2853fe8-a70a-42fd-b29b-c43d1b0fecd2#ixzz2InWJaXqV
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2013年1月22日 星期二

大咖回來了!1月雙北豪宅去化天數大減逾20天

參考林口豪宅

作者:MyGoNews廖賢龍
時間:2013-01-22

2013年1月雙北豪宅市場買氣回溫,去化天數降低至90天以內。

市場 供給大減28%,總價8000萬以上指標頂級豪宅價格有撐。

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2012年景氣低迷,加上下半年央行管控豪宅放貸影響,2012年雙北豪宅市場表現疲弱,全年表現開高走低,呈現量縮價微跌的市況,不過,隨著2013年到來,這樣低迷的氣氛似乎有些改變,根據永慶豪宅事業部統計,2013年1月北市4000萬以上及新北市2000萬以上的豪宅產品,不僅網路需求點閱量,月成長逾兩成,交易去化天數更是明顯縮短,均較上月大幅縮短超過20天,創2012年6月來新低。

永慶房屋首席房產顧問葉國華協理表示,雖然近日天氣冷颼颼,但在農曆年前購屋旺季及台幣升值潮帶動下,豪宅市場信心與買氣開始有回暖跡象,未來若台灣經濟能回穩,雙北豪宅價量將有機會緩步回升。

由於2012年6月底,央行理監事會決議對雙北總價8000萬以上的豪宅放貸加以限縮,明訂貸款成數不得逾六成,造成2012年下半年雙北豪宅市場買氣受到很大的影響,交易量能明顯萎縮,其中,總價8000萬以上指標豪宅產品所受衝擊最大,根據永慶豪宅事業部統計,雙北市2012年下半年總價8000萬以上豪宅交易量能,較上半年平均量縮高達36%。不過,雖然量縮,但特別的是,8000萬以上頂級豪宅價格跌幅僅在2%內,並未有明顯修正。




對此,葉國華表示,雖然央行管控豪宅放貸,加上經濟疲弱,造成市場對於豪宅產品的需求量減,但是相對資金充裕的豪宅屋主而言,因指標豪宅稀有性高,以及不願在利空瀰漫下隨意殺出的惜售心態,使得2012年下半年8000萬以上的待售供應量也同步下降。

根據永慶豪宅事業部統計,202年下半年雙北市總價8000萬以上的豪宅待售量,較上半年減少也高達28%。整體市場在供需同步量減下,市場供需缺口並不致太大,也對8000萬以上的指標頂級豪宅價格產生支撐力道。

另外,由於適逢農曆年前購屋旺季,加上海外資金湧入所造成的台幣升值預期心理,觀察近期雙北豪宅交易市況可發現,不僅網路點閱需求量開始攀升,去化天數也明顯下降,根據永慶豪宅事業部統計,2013年1月北市4000萬以上及新北市2000萬以上的豪宅產品,不僅網路看屋熱度成長不少,點閱量月成長幅度分別高達20%及22%,交易去化天數更大幅縮短,雙北豪宅去化天數,均較2012年12月大幅縮短逾20天,紛創2012年6月來新低。

葉國華指出,2012年底高資產人士進場看屋大多是希望趁市況不佳,想逢低撿便宜,但2013年1月跟2012年下半年最大的差別,在於高資產人士終於開始較積極的看房、買房,出價決定速度明顯加快,並且,由於受到農曆年前購屋旺季影響,近期換屋客群高達76%,是市場交易大宗。

再以區域來看,大安中正、信義計畫區、大直、天母等四大豪宅區等主要豪宅區域看屋及交易熱度提升最多,以指標豪宅指名度最佳。葉國華補充,近期豪宅買方發現大多以在地買盤為主,推測應是在地買盤在政府實價登錄資訊陸續公開後,區域客價格認同度最高,因此進場看屋、出價意願,均較外地買盤高出不少。
最後,葉國華預期,在疲軟的2012年過去後,雙北豪宅市場將有機會在2013年開始緩步回溫復甦,推動這股趨勢的各種因素,包括歐美持續實施寬鬆貨幣政策,導致資金湧入亞洲;兩岸開放政策利多,有利經濟復甦力道加強;現階段房貸利率仍低;賣家惜售心態高,高總價待售的房屋數量並未明顯量增等,建議有意購置豪宅產品者,可在經濟底部回溫之際,把握時機進場,多看、多比較,將有機會找尋到保值且具增值潛力的理想房子。


建案介紹~~峰上

                                     
參考台灣房屋銷售案件

峰上 建案詳細資料建照號碼 99-0496          
行政區域 新北市林口區

使用分區 第五種住宅區
接待中心 新北市林口區文化三路、忠孝三路口
建案地址 文化二路.忠孝路口

建案類型 預售屋、大樓住宅
建商名稱 木村開發

銀行貸款 70%
行銷企劃 城洲廣告

工程營造 益盛營造

建築規劃
規劃樓層 18F/B2

結構工程 未提供
樓層高度 未提供

房屋座向 座東南朝西北
規劃戶數 29戶

基地面積 305坪
規劃格局 3房

每坪單價 42萬 (以現場報價為準)
每戶總價 2898~4746萬 (以現場報價為準)

規劃坪數 69坪/113坪
管理方式 社區保全系統

公設比 31%
管理費用 未提供

建築設計 泰英豪建築師事務所
車位規劃 平面36位

車位售價 140~150萬 (以現場報價為準)
公共設施 未提供
休閒設施 未提供
GPS座標 :經度121.370117 緯度25.072695


週邊環境
學校單位
國小: 麗林國小
國中: 林口國中
高中/職: 林口高中
大學/專: 醒悟技術學院,台灣師範大學,

               長庚醫學院,長庚護專

重要機關
醫院 長庚醫院
消防局 台北縣政府消防局
警察局 台北縣政府警察局
郵局 中華郵政
市場 林口國宅黃昏市場,麗林
公園 扶輪公園
週邊商圈
購物中心 家樂福
百貨商場 N/A


交通機能
捷運 國際機場捷運
國道 中山高 

國道客運 國光客運,統聯客運林口長庚站 
加油站 台塑石油,中油
特色

1. 基地開車至中山高林口交流道僅需3分鐘,未來機場捷運林口A9站開通後,車程約2分鐘。
2. 峰上 正對扶輪公園,從主臥或客廳打開窗戶即正對公園綠地視野,此外附近文化一路也有運動公園,休閒遊憩機能發達。


峰上 建材與設備
建材
結構

峰上RC樑柱。
外觀

特聘知名泰英豪建築師事務所精心規劃設計,建物外牆四周均作正面處理,採高級丁掛磚、山型丁掛磚或搭配石材金屬板、抿石子等設計選料用色獨具匠心,氣派高雅。
門廳

1. 挑高門廊特京建築師整理設計,充分表現建築美學。
2. 門禁管制採智慧型感應式讀卡辨識系統。
3. 牆面、地坪採用高級天然石材處理,氣派高雅。
4. 平頂採造型天花板,加配藝術燈飾。


公共設施

1. 公共樓梯間之地坪及踏步採用樓梯磚搭配木質扶手、平頂級牆面漆水泥並清楚標示樓層別。
2. 電梯採用三菱名牌電梯(由賣方選擇使用)為微電腦控制之十七人份豪華電梯。


室內建材

1. 一樓地坪鋪設大理石牆面貼大理石平頂採用矽酸鈣板天花板。
2.地坪採用EPOXY加金剛砂,車道出入口採用車道及抿石子混合處理地下室坡道鋪設EPOXY加金剛砂。
3.住家全室採用5MM+5MM LOW-E膠合玻璃。
4. 店鋪一、二樓採用60*60CM拋光石英磚,樓梯踏面鋪設樓梯磚踏板搭配高級實木扶手。
5. 衛浴採30*60高亮釉磚。
6. 隔間牆採用輕質隔間牆。


設備

各戶安全管理系統
每戶設置高級對講機,並贈大門入口保全磁簧。
公共安全管理系統

1. 二十四小時監視設備系統。
2. 感應式讀卡機。
3. CCTV數位監視錄影系統。


機電設備

1. 各戶電錶:每戶110V/220V單相三線式獨立電錶。
2. 公用電錶:220V/380V三相四線式供電。
3. 配管:南亞大洋或南亞正字標記 PVC管。


弱電系統

1. 預留第四台有線電視垂直管路。
2. 客廳、臥室均設電視出線口。
3. 客廳、臥室均設電腦網路管路。
4. 全社區採用光纖到府。


給水排水設備

1. 每戶獨立水錶。
2. 地下室蓄水池置水塔以兩組馬達循環交替使用。
3. 地下室蓄水池及屋頂水鄉之地坪、牆面經防水粉刷後貼磁磚,確保用水清潔及保養清洗容易。
4. 公共揚水系統設置緩衝啟動裝置,保護水管及馬達。
5. 長庚活水系統。


消防安全設備

1. 所有設備均按政府法規設置施工,並經消防檢查合格。
2. 各層樓梯設有消防栓箱及火警綜合控制盤。
3. 各層有ABC滅火器。
4. 各層公共梯間有火警感知器,並透過管理中心二十四小時自動監控。
5. 各層設有緊急喇叭,連接至管理中心,火警或異常時,由管理中心藉廣播主機作必要之廣播。
6. 逃生門均設置安全門標示燈。


停車場設備

1. 地下室停車場入口加附照明設備,車庫出入口設廣角反射鏡及安全警示燈,並設電動遙控安全捲門。
2. 特設泡沫自動感知滅火設備加強安全防護。
3. 設置通風設備增加空氣流通。
4. 天景設計使採光更加。
5. 地坪採用EPOXY加金鋼砂,車道出入口採用車道磚及抿石子混合

處理,地下室坡道鋪設EPOXY加金剛砂。

瓦斯設備

 瓦斯配管。


其他

1. 衛浴採用TOTO牌智慧型全自動免治馬桶及冷熱混合式水龍頭。
2. 一樓店鋪、主臥及公共浴室加裝三洋牌多功能暖風機乙台。
3. 住家採用杜邦人造石檯面及義大利原裝LIGHT系列之廚櫃及上掀門吊廚、搭配德國BLUM五金,廚具包括不銹鋼方型水槽、伸縮水龍頭、進口360%轉盤、BEST烤箱、BOSCH洗碗機、林內T型油煙機、林內內嵌兩口玻璃爐,並設電器專用插座。



2013年1月21日 星期一

林口蓋大型商城 估引資67億


記者麥育瑋/台北報導

響應國土活化、遍地開花的政策目標,林口中商36公有地招商今(18)日開標,該土地規劃為多功能購物商城,預計2019年前開始營運,吸引民間投資67.7億,並創造2,000個就業機會。

林口中商36位於林口新市鎮第三期市地重劃區規劃圖。(圖/擷取自新北市經濟發展局)

新北市政府表示,本案由國有財產署與新北市政府共同出地,湊成6.74公頃的完整基地。土地使用分區為中心商業區,將興建為室內空間62,500坪,結合商業、購物、休閒、文化展演、倉儲量販、金融等多功能的大型商城。

新北市開發公有土地動作頻頻,才完成土城區2筆土地招商,做為低汙染的科技型產業園區發展基地,又推動多功能購物商城的中商36開發案。

為吸引業者參與投資,新北市長朱立倫去年3月,還帶隊前往日本招商,希望引進有經驗的業者。

本案以設定50年地上權的方式,與民間合作開發。為鼓勵民間投資,另提供土地租金優惠。權利金也富有彈性,若整片基地一起開發,權利金為5億元;若分第一、二期開發,則權利金分別為3.5億與2億。

經發局官員預估,此案可為新北市帶來23.7億收益,國產署也可獲得41.7億元。該地接近華亞科技園區、長庚園區,在中山高速公路林口第1、第2交流道,及桃園捷運機場線A9站加持下,預計可服務雙北、桃園縣內的200萬人。


以房養老 她45歲退休

2013/01/19
【聯合晚報╱記者仝澤蓉╱台北報導】
你打算幾歲退休?有人以年齡做為退休標準,也有人以金錢為衡量依據。一些50歲前就離開職場的退休人士,有人「以房養老」,也有人準備上億元現金;提前退休是許多人的夢想,先決條件就是準備足夠的銀彈,年輕時就要有理財觀。 在新店經營「閣再來海鮮樓」的楊晨寧28歲開始創業,每天工作15小時,她立下45歲退休目標,因此賺了錢就投入房地產,存到4棟房子之後,如願在45歲退休,目前靠租金收入當包租婆。
楊晨寧的海鮮餐廳有3層樓規模,請了13位廚師,可以辦桌喜酒,但大環境改變,現在結婚喜歡搞噱頭,要開場秀,加上經歷921、口蹄疫、SARS等衝擊,雖然生意還是很不錯,她選擇急流勇退。她認為自己搭上了台灣經濟起飛年代的好時機,年輕時賺足退休本錢,還有退休10年來她絕不碰股票,避免因為股票虧老本。
曾經在本土金融機構擔任部門主管的大衛,年輕時衝刺事業,雖然累積上億身家,但是忽略了家庭小孩,,第一段婚姻以離婚收場,念大學的女兒對父親也不太熟悉。在事業面臨低潮時候遇到小他15歲的現任妻子,老來得子的大衛在50歲時二度當爸,他辭去工作,專心在家陪小孩長大,已經錯過大女兒成長過程,這次他不想再錯過小兒子的童年。
大衛年年房市高點時賣了一間房子加上原本積蓄,手上的現金足以養老,現在也投資一些股票。他坦承,退休後變得很宅,可以待在家裡一整天不出門,雖然仍有一些收入,但必須量入為出,現在經常下廚煮飯自己打發一頓,雖然孩子還小但因為妻子還在工作,他可以放心在家當奶爸。

2013年1月18日 星期五

新Style!2013年「三低」房市引領「平價風潮」

作者:MyGoNews林承志
時間:2013-01-18


相對低單、低總、低基期的「三低」產品及區域,已成為市場主流,2013年將延續這股「平價風潮」
 
新聞摘要
 
淡水區目前公布電梯大樓每坪22.14萬,公寓則為15.4萬

三峽區實價揭露,電梯大樓每坪均價為18.72萬,公寓均價為12.63萬

林口區揭露實價來看,電梯大樓均價為21.62萬,公寓均價為18.5萬
【MygoNews林承志/台北報導】第四波實價揭露,究竟2013年房市走哪一種Style?台灣房屋智庫調查實價登錄官網,發現新北市13個房市交易熱區,以林口、三峽、淡水、樹林等區的房價最平易近人,同步與各區域人口成長相較,發現2012年這四個區域的人口增加數名列新北前五名,顯見從人口增幅前三名的「林、三、淡」等區,相對低單、低總、低基期的「三低」產品及區域,已成為市場主流,2013年將延續這股「平價風潮」。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,自奢侈稅以來,雙北房市的交易量能大幅萎縮,但房價卻依然居高不下,許多民眾紛紛轉往未來有重大公共建設及符合「三低」訴求的區域,期望以通勤時間換取更大的居住空間及減輕經濟負擔,尤以林口、三峽、淡水,許多建商也看準這點,大量進場推案。唯市場上擔憂因房市量能急速成長,若房市反轉,將是房價率先修正的區域,但就目前來看,隨著重大建設陸續拍板定案,反增添購屋族的信心,「林、三、淡」等區將繼續成為2013年房市多頭的領頭羊。

根據新北市民政局統計,2012年淡水區共增加3,639人,增加幅度為2.5%,劉志雄分析,淡水區重大公共建設利多已經深植民心,民眾看到其房市未來性,賣方開價非但未下修,反而認為如果買方出價不滿意,寧願再等下一組客人的惜售心理,使得淡水房市價量齊揚,日前淡水輕軌確定通過,將持續推升淡水房價,從實價登錄官網統計淡水區目前公布電梯大樓每坪22.14萬,公寓則為15.4萬,劉志雄表示:「有人口的加持,房價下修難以實現。」




機場捷運線即將在201.3年通車,未來林口地區民眾無論是出國或是進入市區將更為便利,使得2012年林口成為新北市各行政區人口增幅第一名,總計增加3,023人,增幅達3.5%。劉志雄分析,林口除了有機場捷運線外、還有影視專區的規劃,加上房價的優勢,從官網揭露實價來看,電梯大樓均價為21.62萬,公寓均價為18.5萬,因此吸引許多首購自住族的湧入。

三峽區實價揭露,電梯大樓每坪均價為18.72萬,公寓均價為12.63萬,劉志雄指出,捷運「三鶯線」,預定在2014年動工,2021年完工通車,當地居民期盼已久的交通利多消息終於定案,也為三鶯線周邊的不動產市場注入新的活水,加上北大特區近年來的開發案,規劃整齊的街廓、大型量販及連鎖速食店進駐,提升生活機能,吸引許多大台北的民眾入住。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析,2013年景氣已逐漸復甦,房市量能火力不滅,自住首購及家庭換屋族將更熱絡投入市場,其中林口、三峽、淡水因擁有房價相對低單、低總、低基期的「三低」優勢,加上居住環境大、房屋新穎,深受首購自住的青睞,在大台北房價居高不下的年代,這股「平價風潮」可望繼續延續2013年。


 

第9萬名人口誕生 林口人口成長率冠新北市

潘欣彤/新北市報導

林口區去年人口成長比率達三.七六%,為全新北市之冠,昨喜慶第九萬名人口誕生,區長林耀長強調,有了機場捷運通車加持,兩年後林口人口可望突破十萬人。



據新北市民政局統計,林口也正式超過鶯歌,成為全市乙區(指人口十萬以下行政區)人口數之冠。昨剛滿月的曾冠宇,成為林口區第九萬名「幸運兒」,爸爸曾貽修說,沒有選日子,單純因為僅十日有空,沒想到一遞出申請表,整個戶所人員直盯著他看,「下一刻,我身旁就圍滿恭喜人潮」,才知道兒子是第九萬林口人。

昨包括林口區長林耀長、新北市議員蔡淑君、南勢里長陳國烝等人,均到曾家替冠宇送上祝福,林耀長也代表市長朱立倫送上生育補助,媽媽蔣雅雯說,補助金打算存起來,當做孩子未來教育費用。

曾貽修說,他與妻子莊雅雯都在內湖科技園區上班,兩人在民國九十七年結婚,當年底生下大兒子後,隔了四年才又生下冠宇。四人前年初從蘆竹搬到林口南勢,目前滿足一家四口生活,雖然冠宇因幸運成為第九萬新生兒領到不少補助,「但養孩子好貴,兩個就夠了!」



林口暢貨中心BOT 三井通過評選後將正式得標

(中央社記者劉麗榮新北市18日電)新北市政府今天說,林口暢貨中心BOT案今天完成招標,僅日商三井不動產投標,通過評選後將正式得標。

 

市府去年推出林口「中商36」BOT案,2月14日上網公告,規畫以地上權設定50年的條件,鼓勵民間投資新台幣67.7億元,在林口興建全台最大的暢貨中心(Outlet)。

新北市政府經濟發展局指出,招商辦法一度有重大修正,增列中途解約機制及分期開發等內容,今年1月10日第1次招標,僅有三井不動產投標,不符投標廠商需有3家以上規定而流標。

市府說,今天第2次開標,仍僅有三井不動產投標,顯示在日經營「入間outlet」的三井不動產財團投資意願高。

市府表示,今天決標後,三井不動產將提出完整投資計劃書及財務規劃,進入最後評選階段,通過後才算正式得標。

市府說,暢貨中心面積廣達6.7公頃,內容結合購物商場、電影院、旅館、遊樂場等娛樂設施;為吸引業者參與投資,新北市長朱立倫還曾帶隊前往日本招商。1020118


2013年1月12日 星期六

香港前50位富豪 2/3靠房地產致富


TVBS – 2013年1月11日 下午10:37

2013年富比士香港富豪排行榜出爐,香港長江實業集團主席李嘉誠,蟬聯6年榜首,去年在全球景氣這麼差的情況下,他的資產依舊增加36%,而香港50位富豪中,有2/3靠房地產致富,因此有專家就說,要發達賺錢,靠股市,不如靠紅磚塊。

香港長江實業集團主席李嘉誠:「我的(房價)看法(和去年)不會相差太多,多也是10%。」

這是7日香港長江實業集團主席李嘉誠,出面談香港房價和全球經濟的畫面,84歲的他,號稱「超人」,至今尚未有退休計畫,而全香港,每7棟住宅,就有一棟由他旗下的公司興建。

鳳凰衛視節目:「2013年,福布斯(富比士)香港富豪榜出爐,首4名富豪位子不變,都是香港的地產商,其中84歲長和系主席李嘉誠,連續6年蟬聯首富地位。」

2013年、富比士香港富豪榜,李嘉誠身價達300億美元,比2012年增加了36%,排名第二的恒基兆業主席李兆基,由於增持自己的股份,加上公司股票一年上漲40%,讓他身價從170億美元,增加到200億美元,漲幅18%,排名第三的新鴻基地產創辦人郭炳江和郭炳聯兄弟,身價192億美元,增加25%,第四名是香港知名的珠寶周大福的大股東鄭裕彤,身價160億美元,增加7%。

鳳凰衛視節目:「榜上有名的50位億萬富翁中,有2/3都是依靠房地產投資或開發,累積財富,而去年港股地產板塊,大幅上升了3成8,富豪的身家自然也水漲船高。」

至於大陸,2012年的富豪排行榜,榜首是娃哈哈集團董事長宗慶後。大陸央視記者:「雖然全球經濟不景氣,但宗慶後卻逆勢上揚,淨資產較去年(2011年)增加了35億美元,這也是他第二次登上中國首富寶座。」

第二名是百度創辦人李彥宏,第三名是萬達集團創辦人王健林,但前100名大陸富豪,2012年資產都縮水7%。富比士中文版總編輯周健工:「出口急速下滑,那很多民營企業是依靠出口,所以對…還有這個房地產,這個宏觀調控,所以這個,很多這個上榜的企業家,他們的財富縮水,這是一個今年最突出的現象。」

香港富豪2/3集中在房地產,因此就算景氣再不好,身價依舊上漲,大陸富豪分散在食品、網路和物流,身價立刻隨景氣和政策下跌,難怪專家說,這年頭要發達,靠股市,不如靠磚塊。