2013年1月28日 星期一

阮慕驊：美國印鈔效益初現 2013年美國房地產將持續復甦

【地產專欄】
Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 5小時前

拉斯維加斯房產漲幅最高達16%

走過次貸海嘯，美國房地產從2012年中開始止跌復甦，迄今復甦的趨勢愈發明顯，筆者曾於2012年初赴美國拉斯維加斯參訪地產案，當時一片蕭條，才僅一年時間，拉斯維加斯地產已走出谷底。根據美國房地產資訊網站「Trulia」最新公布的資料顯示，拉斯維加斯2012年房價較前一年上升達16%，是全美房價漲升幅度最大的地區。

美國特有居家生活導致次貸危機

美國人酷愛居家生活，特有的住宅和社區文化，算得上是美國的文化一環。平整的社區道路，家家戶戶有花園和草坪，獨棟式的洋房配上獨立的車庫，是全美各地一致性的社區景觀。美國人也以擁有自已的房產為目標，以家庭為中心的生活型態，是標準美國人的生活觀。

也正由於美國人喜愛擁有房產，不管信用和收入能力，拼了命也要有棟房成為2008年次貸海嘯的主因，過度的房產投資使得房價飆升，08年雷曼兄弟的倒閉成為壓垮駱駝的最後一根稻草，美國房價於焉崩跌，大量的「止贖屋」成了助跌元兇，許許多多美國人被迫搬出了他們的家園，甚至只能暫時棲身於車上或公園。

美國印鈔救市 房市復甦活絡好轉

但就在美國政府不斷印鈔救市之下，08年迄今，美國失業率得以下降，且房貸利率被壓抑至歷史新低，美國房市終於在2012年中落底了，迄今復甦的動力並未停歇，且預計今年美國房市仍將向上發展，回復往昔的活絡。



資料提供：XQ全球贏家

由上圖可見美國的成屋銷售已呈明顯的止穩回升態勢，且下圖新屋開工也大底完成，代表無論是新屋或成屋市場都見好轉。

資料提供：XQ全球贏家

美國房地產資訊網站「Trulia」最新公布的資料，美國去年12月房屋要價較一年前同期上升超過5%。接受調查的100個主要都會區中，82個在2012年出現年度增長，數量遠多過2011年的12個。其中漲幅最大者為賭城拉斯維加斯，2011年當地房價還曾下跌11%。

投資最佳時機為大家退場之時

筆者於2012年初到賭城參訪地產，曾赴美國知名建商Lennar當地工地參觀，當時門可羅雀，工地也都呈停擺狀態，無人知道美國房市何時會復甦，一切看起來似乎仍很絕望，但下圖可見，該建商股價去年一年漲幅逾倍，正驗證了投資最佳的時機點是大家都退場觀望而且絕對悲觀之時！

資料提供：XQ全球贏家

近來台灣興起了一股走海外置產風潮，馬來西亞、泰國、日本和美國都是目標區，主因是台灣打房打到投資客退場，加上台幣升值資金往海外走有利等因素使然，其次是房仲業者在台灣做不到生意，自然只好另謀他途。至於美國現階段房產具備什麼吸引力呢？

美國房產投資最佳時刻 租金報酬率8%吸引台灣投資客

首先，美國房貸利率處於歷史低點，下圖可見是美國30年期房貸利率走勢圖，目前年息已跌破4%。



資料提供：XQ全球贏家

其次，美國整體經濟正在好轉，消費動能與就業情況都在持續改善，這自然會進一步促使房價走升，並消化銀行手中的止贖屋或溺水屋。下圖是美國失業率，目前已降至8%之下。



資料提供：XQ全球贏家

據此，筆者認為美國房產會持續復甦，惟復甦腳步不會太快，房價不會暴衝式上漲，而是以穩步向上的可能居多。美國租屋租金報酬率約有8%，是吸引台灣投資者的另一緣由，但美國房產稅甚高，且若租客不付租金又賴者不走，處理起來有許多麻煩，這些都是投資前需要多方考量的因素。


 
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